珠海、中山、江门楼市价格回调林世昌:疫后港人内地寻找第二居所

分享

内地楼市在疫情前非常火热,楼价持续上升,港人纷纷北上投资及置业,政府甚至要推出调控措施压抑楼市。然而疫情爆发三年过后,内地经济受困,房企爆雷,楼市价格出现明显回落,港人在大湾区置业的心态已有所不同。

美联物业(珠海、中山、江门、香港大湾区总部)董事总经理林世昌表示,以往大湾区楼价高企,楼盘位置及配套选择有限,随着现时价格调整,政策放宽,可选择的楼盘更多。加上港珠澳大桥及高铁等基建带来交通便利,促进香港与湾区融合,港人转向以第二居所、度假及提升生活质素为考量,预期北上置业需求会有明显增长。

Presented by:WAW Creation


楼价大幅调整,林世昌不讳言会影响买家信心。然而,湾区楼价已出现一定程度的跌幅,按揭贷款利息低,交通基建及社区配套愈趋完善,都有利楼市发展。现时内地物业呎价只是千多二千元,与香港仍有很大差距。假如港人没有欠贷记录,首置物业基本可支付两成首期,再向银行承造八成按揭,一般利息为人民币3.7%至4.1%左右。此外,以往楼价贵,买家要选择较偏地区,现在楼价调整,买家可选择核心位置。而核心位置,配套成熟及规划日益完善的地区会是首选。

珠海、中山、江门楼市价格回调林世昌:疫后港人内地寻找第二居所
中国经济数据欠佳,年轻人失业率高企。林世昌认为相对其他国家情况,中国的经济数据仍是良好;最艰难时期已过去。内地及香港的经济也在疫情后逐渐复苏,只要给予时间调整,等待市场「康复」后,楼市成交定会稳步上扬。

看好粤西城市

港珠澳大桥贯通,便利港人融入湾区。林世昌认为粤西地区的珠海、中山、佛山及江门会因为楼价及交通吸引,成为港人关注的城市。当中他看好珠海西区,原因是经港珠澳大桥,可便捷连接洪鹤大桥到金湾区,或连接香海大桥到斗门区;中山坦洲则邻近香洲区,坐拥港珠澳大桥的交通优势,经坦洲快线还可迅速接通中山东区、五桂山、三乡等主要中山市区。另外,佛山的三山新城是广佛交界最后一幅土地,也是佛山政府大力打造的区域,现已贯通地铁及轻轨,加上邻近番禺的广州南站,同样具有优势。

料楼价平稳横行

按现时楼市限购措施,港人在珠海置业最多可购买两套房,包括在市区及西区各买一套,或在西区买两套;中山及江门则可买一套。林世昌表示,按成交数据估计,珠海在今年上半年的一手成交量约13,350宗,比去年上半年11,417宗,上升16.93%,主要原因是珠海受惠于港珠澳大桥,地理位置占优,所以成交量上升。中山上半年预测数字约15,876宗,比去年同期的18,850宗,下跌约16%;江门预测数字约16,047宗,比去年同期22,902宗,下跌近30%。楼价方面,珠海楼价回落约5%-10%,中山及江门回落10-15%,调整幅度轻微,因当区成交量及成交价较为平稳。他相信未来一段时间楼价会平稳横行发展。

珠海、中山、江门楼市价格回调林世昌:疫后港人内地寻找第二居所
港珠澳大桥贯通,为珠海楼市带来促进作用,今年上半年一手成交量比去年增长一成多。 (资料图片)

可趁低吸纳

深中通道成功「合拢」,并预计在2024年建成通车,有助推动珠江两岸融合发展。林世昌认为,珠海、中山、江门等城市的楼盘可趁低吸纳。其中,中山在相隔一年后将在7月11日重新拍地,土地临近马鞍岛,起步价为每平方米1万元(人民币,下同),上限价为1.5万元,估计会在上限成交,加上拍卖条件要求现楼出售,所以投入成本会更多,相信开售价会跟周边楼盘相若,例如附近万科的楼盘均价为每平方米2.4-2.8万元左右。加上深中通道有机会提早通车,对中山楼价会有推动作用。另外,他认为可留意佛山市场。广佛同城,在交通、政策、民生、医疗、教育等方面成功融合,无论人口或两城融合等方面,也是湾区之中需要关注的城市。

观望七月政策出台

为支持内地楼市稳定发展,市场预期政府将于七月公布新的楼市措施。林世昌表示,市场上有两类买家,有的认为政策推出后,发展商在推售楼价会更进取或将优惠减少。另一批是等政策出台后,才会因应时机出手。林世昌相信政策会带来刺激作用。市场也期望会有放宽限购、购买第二套自用住宅物业的按揭比例减少,放宽禁售期等方便换楼客的措施。

港人首要考虑交通

要以第二居所作为置业选择,林世昌认为交通是关键,地铁及高铁项目会是香港买家首选,因此铁路沿线物业可看高一线。另外,内地购物及吃喝玩乐的「打卡点」地区,也吸引喜欢生活享受的买家,特别是现在港车北上,可给港人率先感受北上购物玩乐及楼价差距,是其中一个置业诱因。除了交通、购物及基建外,也要考虑附近有否产业发展,例如世界500强公司、IT中心、研发基地等产业,以及政府是否大力支持,这些都会居住需求及人口增加带来支持。这是投资内地房地产要关注的事项。

珠海、中山、江门楼市价格回调林世昌:疫后港人内地寻找第二居所
珠海联通港澳,十字门中央商务区与澳门仅一河之隔。 (网上图片)

宜实地「踩线」了解楼盘

美联今年已为香港买家安排五六场投资讲座,林世昌表示,美联会多做香港推介研讨会,继续专业化介绍湾区,将最新城市发展、基建发展、城市资源等方面的最新信息,尽快带给香港投资者。在汰弱留强的市场环境,发展商产品不吸引也很难出售,除了要配套齐备、管理好、园林优美、会所设施,周边环境及市场发展情况也很重要,美联会全面及专业的态度面对有兴趣在湾区置业的客户。

此外,美联在香港有二十多年大湾区楼盘的销售经验,发展商也很愿意跟美联合作,将楼盘带到香港,拓展香港市场。最近合作的楼盘都推出优惠。林世昌解释,现在很多发展商在香港首推单位,比他们在当地市场提供更多优惠、更好的楼层及景观给香港买家。提供优惠价格主要是测试市场的接受程度,因应首推单位反应,进行原价加推或轻微调整价钱,都是其中的销售安排。

湾区置业始终是隔山买牛,除了提供最新市场及社区情况,林世昌鼓励买家要亲身实地视察。他表示,公司会严谨把关,挑选有实力的发展商及项目推介给客人。他更提醒买家切勿盲目相信网上影片介绍即作出决定,要亲身「踩线」,并要量力而为。核心地段、配套成熟及规划日益完善的地区会是精明的置业选择。