内地楼市在疫后通关至今饱经震荡，面对经济复苏乏力、楼价及成交量遭遇冷锋，内地推出「认房不认贷」，下调物业按揭利息，为疲弱的楼市注入动力。粤港澳大湾区投资分析师李海文（人称Dooby Sir）认为，措施利好首置、换楼及投资者，相信内地楼市已走出疫情封关的「谷底」，进一步要视乎每个城市在抢经济、抢人才，在城市增值方面有否投入力度去做，期望楼市能够健康有序地发展。
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广州、深圳实施「认房不认贷」，简单而言是居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申请贷款购买商品住房时，只要当地名下无房（住房已出售），再次购房仍可享有「首套房」的信贷优惠。李海文认为，相关政策对一二线城市帮助较大，当中有两类买家最受惠。第一类是转换城市生活的人，例如买家在成都持有按揭物业，到中山再置业，以往会被当作是二套房，但在认房不认贷的措施下，中山物业会被视为首套房。另一类是置换型，换楼客现在只需在银行应用程式提交资料，就可做到「二套转首套」，将按揭利率降低。
此外，9月25日起，银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率，不同阶段分别为：2019年10月中至2022年5月中整体按揭利率下调至4.2%：2022年5月中至2023年8月，则按当时按揭利率降20个基点。李海文认为，政府及银行有意以「特效药」提振楼市，减轻供楼负担，这段期间有楼人士都可受惠。他特别提醒，首套系统会自动调整房贷利率，但「二套转首套」需要向银行申请。
重整健康有序的市场
回顾今年内地楼市，李海文指，疫后开关的首季，很多人不理性消费，部分大湾区优质城市也变得活跃起来，及至第二季楼市相对理性，第三季则平稳过渡，市场购买力弱，成交量也不太好，但在「认房不认贷」推出后，确实令部分城市的楼盘项目受惠。
要确认楼市真正复苏，他认为要留待明年经济数据结果，例如经济数据比今年首季有所增长，即代表「有起色」。第二是要重拾市民对楼市的信心，值得赞扬是部分城市的政府及发展商将保交楼为首任，有助重建市民信心，释出有利楼市复苏的良好信息。第三是房地产股票走出低迷状况。
「经济好，房地产必定好。经济不好，房地产不能独善其身。」李海文认为政府可聚焦振兴经济，减少用「特效药」救楼市，并要落实监管，提高罚则，令房地产市场有序健康发展。例如市场上有内地人及港人买楼「不同价」的问题，要杜绝「没诚信、出蛊惑」的发展商及地产代理。只要市场健康有序，经济逐步回复，楼市自然会重上正轨。
勿贪低息转企业借贷
另一方面，李海文透露，有银行反映部分业主提早还款，在清付物业按揭后，再以物业抵押进行企业借贷，以赚取息差。他指出，虽然企业借贷利息只是2%左右，比一般房贷按揭吸引，但企业借贷供款年期只得五至十年，还款金额大。假如业主出现经济问题，无力偿还款项，作为抵押的物业就有可能被没收。加上在清还物业按揭后，该物业不可再进行房贷申请，业主只能用房产证到银行申请短期借贷。因此将物业转为企业借贷，就像将「计时炸弹」放在身边。
珠海「闷声发大财」
要在大湾区九城选择「潜力城市」，李海文最看好珠海，认为珠海楼市具抗跌能力，经历楼市下调后未有再跌，还有一定交投量。珠海就跟深圳一样，因邻近香港而受惠。而且是「闷声发大财」，现阶段致力于修桥搭路、铺设通讯网络、发展高栏港的运输物流、鹤洲CBD及旅游业等，只是未有说出来。 「虽然珠海总值GDP不高，但人均GDP却在全国名列前茅，市民消费能力高。估计最多十年，在大湾区城市之中，可跟随深圳及广州，位居前列。」
买楼要拣「大众」接受
「现阶段买家可以理性地投资优质楼盘。」他坦言，现在楼价确实比疫情前便宜，要留意楼价低位时机、价钱是否吸引、将来有否二手市场承接，必须是「大众」接受的楼盘，才值得入手。
为免买楼「中伏」，他认为可留意发展商的股票价值，考虑国企、央企或当地大型发展商项目。建议港人要先决定城市，因应资金选择地区，再挑选值得买入的优质楼盘，并要留意屋苑配套及单位特色等「细节」。
