内地楼市经历两三年寒冬，在内地政府连番出招，推出放宽限购、限贷、降低利率、提高按揭成数等措施，加上最近中央政府提出要让内地房地产「止跌回稳」，皆为楼市注入「强心针」。有「湾区博士」之称的V+物业创办人沈永年预料大湾区楼市在未来两三年会出现供不应求情况，楼市回复及回升时机，须视乎各区存货量而定。
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面对发展商暴雷，资金链出现问题。沈永年坦言，内房寒冬对内地房地产行业造成严重打击。情况有如骨牌一样，发展商状况不好，代理公司也会经营困难，因此内地有很多代理公司结业。他公司也由以往十多间门店，收缩至个位数。
有发展商推盘预付佣金
代理行业依靠佣金生存，受到部分发展商「拖佣」问题困扰，有不少业务员选择离开。沈永年透露，经过两年「消化期」，发展商及代理已找到生存方式。发展商会尽量以现楼推售楼盘，满足顾客及代理公司的需要，部分发展商甚至推出零首期或低首付，加上现时按揭利率低，按揭成数高，从多方面吸引买家入市。中介方面，今年演变成发展商提供预付佣金。对行业而言是一大转变，免却了中介的忧虑。
「做地产多年，未试过先收预付佣金再为楼盘卖楼。」他解释，一些较有实力，有规模的发展商，会愿意给中介预付佣金。发展商会视乎中介的销售能力及过往销售记录，一次过给予二至三个月预付佣金，售楼后在当中扣减。
他坦言不是每间代理都可获得预付佣金，他亦会胡乱推介楼盘，而是选择一些较积极的国企央企开发的项目。
「上市公司已不是我的评分标准。」他坦言，担心有些发展商实力不足，即使以现楼销售，但随后出现经济问题，也会影响物业交收、质素及管理等。
珠海楼旧换新国企央企先受惠
中央政府提出要房地产「止跌回稳」，沈永年认为这是「很关键的一刻」，内地很多部门也推出相应政策。当中有一个重大发展，就是有政府向发展商提供资金推动「旧换新」。 「市道差的时候，二手楼很难出售。但如果有积蓄，又想提升生活质素，可以通过旧换新的方式买新楼。」
据他所知，现时主要是国企央企受惠。例如华发已在珠海推行此计划。 「发展商会为二手楼进行评价及回收单位。业主则可用回收资金，作为购买新楼的开支，至今已有很多成功个案。」沈永年透露，他在珠海有一套约16年楼龄的旧楼，发展商提出的回收价，是跟二手市场一样。
勿求「摸底」入市
楼价回落，是否已可「摸底」入市？沈永年坦言，不敢说摸底，只能说现时发展商以出货为首要目的，绝不敢「卖贵」，甚至是以成本价，或低于成本价出售物业，这是一个很吸引，很难得的价钱。
他强调，买楼不同买股票，每个物业的区位、景观、楼层各有不同。要待「摸底」时候才入市，物业选择不会多。
两三年后料新盘供不应求
楼市不振，有见发展商建筑及买地减少。沈永年认为两年后绝对会出现供不应求情况。他指，现时部分城市新盘货量减少，二手楼价上升。例如珠海很多「旧盘」已清货，「新盘」供应不多。
至于大湾区楼市何时回升？沈永年的答案是「不同城市必然不同」，要视乎该城市的现有存货量，如果「消化」得快，必然是最早回复及上升。以现时平均存货量，他估计两三年后会出现供不应求。
