內地房地產市場近年經歷了劇變，發展商的「爆雷」風險成為業界和投資者關注的焦點。據國家統計局發布2025 年1 至11 月數據顯示，內地新建商品房銷售額75,130億元，同比下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。資深投資分析師李海文（Dooby Sir）表示，從數據來看，銷售情況不太理想。2026年內地發展商「爆雷」風險仍未完全解除，有機會個別發展商出現項目銷售不佳、資金回籠不足的情況，在債務高舉下，可能出現資不抵債的風險。
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置業避險一刀切
至於是否要「一刀切」迴避某些發展商的項目。李海文強調，情況不能一概而論，需因應不同樓盤項目而定。他指出，內地房企大多採用「項目獨立運營」方式，意即不同城市的項目在財務上，理論上是不會互相影響，例如A城市項目的銷售和資金回籠出現問題，不會影響B城市的項目，惟實際嚴重程度還要看是否「10個煲1個蓋」。「所以判斷時，理論上是以逐個城市、逐個項目去看，而非一刀切。」
政府多項措施防範風險擴散
為防範發展商因資金問題令樓盤「爛尾」，李海文指出，政府推出多項應對措施，一方面通過保交樓專項借款，向面臨財困的房地產項目發放借款；將符合條件的房企項目納入「白名單」，在信貸額度及融資方面給予支持；另一方面強化預售資金封閉管理、推動現房銷售試點等長效機制，從源頭降低爛尾風險，藉此保障行業健康發展，加大保障市民權益。不過，需強調的是，政策核心在於「防範風險擴散、保障民生」，而非全額「兜底」企業債務，最終能否杜絕「爆雷」，仍取決於發展商自身是否堅守企業道德和社會責任的底線，優化債務結構、加快銷售去庫存、儘快將局面轉危為安，持續經營，以挽回市民及市場信心。
善用AI 了解發展商及銷售狀況
要了解發展商是否「穩陣」，李海文認為，現階段選擇國企或央企的樓盤相對有保障，「保交樓」情況相信能較一般民企優先。若然選擇民企，在排查風險方面要做足功課，例如以往很多人認為上市公司「可靠」，但現在上市公司的身份已不再是光環，應要關注資金同銷售這把「雙刃刀」。他表示，可借助AI工具查核。如發現發展商「三條紅線」不能達標，涉及重大訴訟案件或有債務違約記錄，加上是「毫子股」，多次債務重組下都未能「逃出生天」，當然需要謹慎選擇。另外，透過AI工具或相關的政府網站（ 如當地的不動產登記網站），可分析該發展商在指定地區範圍內的項目數量及銷售情況，利用這些數據評估發展商資金回籠情況是否健康。
他一再提醒，「購買前多做功課」，例如到不動產登記中心查詢，核實項目是否存在抵押、查封、產權歸屬爭議等關鍵問題。實地了解項目，及其他相關項目口碑作參考。無論是購買國企或民企項目，他建議優先考慮準現樓或現樓。如選擇樓花項目，「重中之重」是首期款必須放入監管賬戶。買家可要求發展商提供住建部門備案的《商品房預售資金監管協議》，證明是監管賬戶才好過數。另外，當前內地很多城市降低首期比例及按揭利率，建議先採取用低首期購買物業，並優先選擇以按揭方式來分攤風險。如不幸買入爛尾樓， 相對全額付款（Full Pay）的損失較少。
此外，簽署購房合同後，要儘快完成網簽手續，並要求發展商及時開出不動產的銷售發票（用於交契稅及辦理不動產權證），錄存銷售承諾（ 最好以文字為準）。妥善保管購房合同、付款憑證、驗房報告等所有相關資料，作為日後的核心依據；若確認物業存在問題，儘快向相關主管部門投訴備案。
項目易手或至爛尾或服務差
內地有些項目「換湯不換藥」，在轉移營運後，有機會出現建築質量及後續物業管理等責任誰屬問題，對買家缺乏保障。李海文建議避開這類型的項目。因為有機會出現爛尾風險，如被一些「玩高槓桿」的投資公司接手，在銷售情況不理想時，很大機會將項目再轉手或結束公司。假如樓盤仍在興建中，甚至出現停工或工期不斷延長問題。有些「接盤方」亦可能為節省成本影響建築質素、原有配套設施出現減配，甚至出現事後維修責任誰屬問題、物業管理服務未達到標準等情況。
李海文透露，有部分原發展商在破產後，拖欠業主相關違約金未付。當新物業公司接手項目並要求收取管理費時，業主便以未獲得違約金為由，提出以管理費抵扣方式並拒絕繳費。新物業公司因管理費收費率不足而面臨資金短缺，導致服務質素未能達標；而業主見服務未如預期，就進一步拒交管理費，形成惡性循環。
雙發展商或「互相卸責」
另一方面，市場上有些「雙發展商」的項目，李海文提醒，這些項目可分為國企或央企共同開發、央企與民企共同開發、以及民企之間共同開發。前兩者較安全，重點是民企之間共同開發有機會「互相卸責」、銷售口徑與實際情況不一致、口頭承諾難兌現等風險。「其中一方資金有問題， 另一方有機會不作兜底」。例如收樓後在物業管理方面出現重大維修及維護問題，有機會出現「走流程」情況，例如需要雙方簽名才能實行，影響服務進度或質素。個別發展商拖欠工程款項，可能以「工抵房/車位」抵債，承建商以低價出售影響樓盤價格或以「鎖車位」方式逼購，損害業主權益。
