内地房地产市场近年经历了剧变，发展商的「爆雷」风险成为业界和投资者关注的焦点。据国家统计局发布2025 年1 至11 月数据显示，内地新建商品房销售额75,130亿元，同比下降11.1%；其中住宅销售额下降11.2%。资深投资分析师李海文（Dooby Sir）表示，从数据来看，销售情况不太理想。 2026年内地发展商「爆雷」风险仍未完全解除，有机会个别发展商出现项目销售不佳、资金回笼不足的情况，在债务高举下，可能出现资不抵债的风险。
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置业避险一刀切
至于是否要「一刀切」回避某些发展商的项目。李海文强调，情况不能一概而论，需因应不同楼盘项目而定。他指出，内地房企大多采用「项目独立运营」方式，意即不同城市的项目在财务上，理论上是不会互相影响，例如A城市项目的销售和资金回笼出现问题，不会影响B城市的项目，惟实际严重程度还要看是否「10个煲1个盖」。 「所以判断时，理论上是以逐个城市、逐个项目去看，而非一刀切。」
政府多项措施防范风险扩散
为防范发展商因资金问题令楼盘「烂尾」，李海文指出，政府推出多项应对措施，一方面通过保交楼专项借款，向面临财困的房地产项目发放借款；将符合条件的房企项目纳入「白名单」，在信贷额度及融资方面给予支持；另一方面强化预售资金封闭管理、推动现房销售试点等长效机制，从源头降低烂尾风险，借此保障行业健康发展，加大保障市民权益。不过，需强调的是，政策核心在于「防范风险扩散、保障民生」，而非全额「兜底」企业债务，最终能否杜绝「爆雷」，仍取决于发展商自身是否坚守企业道德和社会责任的底线，优化债务结构、加快销售去库存、尽快将局面转危为安，持续经营，以挽回市民及市场信心。
善用AI 了解发展商及销售状况
要了解发展商是否「稳阵」，李海文认为，现阶段选择国企或央企的楼盘相对有保障，「保交楼」情况相信能较一般民企优先。若然选择民企，在排查风险方面要做足功课，例如以往很多人认为上市公司「可靠」，但现在上市公司的身份已不再是光环，应要关注资金同销售这把「双刃刀」。他表示，可借助AI工具查核。如发现发展商「三条红线」不能达标，涉及重大诉讼案件或有债务违约记录，加上是「毫子股」，多次债务重组下都未能「逃出生天」，当然需要谨慎选择。另外，透过AI工具或相关的政府网站（ 如当地的不动产登记网站），可分析该发展商在指定地区范围内的项目数量及销售情况，利用这些数据评估发展商资金回笼情况是否健康。
他一再提醒，「购买前多做功课」，例如到不动产登记中心查询，核实项目是否存在抵押、查封、产权归属争议等关键问题。实地了解项目，及其他相关项目口碑作参考。无论是购买国企或民企项目，他建议优先考虑准现楼或现楼。如选择楼花项目，「重中之重」是首期款必须放入监管账户。买家可要求发展商提供住建部门备案的《商品房预售资金监管协议》，证明是监管账户才好过数。另外，当前内地很多城市降低首期比例及按揭利率，建议先采取用低首期购买物业，并优先选择以按揭方式来分摊风险。如不幸买入烂尾楼， 相对全额付款（Full Pay）的损失较少。
此外，签署购房合同后，要尽快完成网签手续，并要求发展商及时开出不动产的销售发票（用于交契税及办理不动产权证），录存销售承诺（ 最好以文字为准）。妥善保管购房合同、付款凭证、验房报告等所有相关资料，作为日后的核心依据；若确认物业存在问题，尽快向相关主管部门投诉备案。
项目易手或至烂尾或服务差
内地有些项目「换汤不换药」，在转移营运后，有机会出现建筑质量及后续物业管理等责任谁属问题，对买家缺乏保障。李海文建议避开这类型的项目。因为有机会出现烂尾风险，如被一些「玩高杠杆」的投资公司接手，在销售情况不理想时，很大机会将项目再转手或结束公司。假如楼盘仍在兴建中，甚至出现停工或工期不断延长问题。有些「接盘方」亦可能为节省成本影响建筑质素、原有配套设施出现减配，甚至出现事后维修责任谁属问题、物业管理服务未达到标准等情况。
李海文透露，有部分原发展商在破产后，拖欠业主相关违约金未付。当新物业公司接手项目并要求收取管理费时，业主便以未获得违约金为由，提出以管理费抵扣方式并拒绝缴费。新物业公司因管理费收费率不足而面临资金短缺，导致服务质素未能达标；而业主见服务未如预期，就进一步拒交管理费，形成恶性循环。
双发展商或「互相卸责」
另一方面，市场上有些「双发展商」的项目，李海文提醒，这些项目可分为国企或央企共同开发、央企与民企共同开发、以及民企之间共同开发。前两者较安全，重点是民企之间共同开发有机会「互相卸责」、销售口径与实际情况不一致、口头承诺难兑现等风险。 「其中一方资金有问题， 另一方有机会不作兜底」。例如收楼后在物业管理方面出现重大维修及维护问题，有机会出现「走流程」情况，例如需要双方签名才能实行，影响服务进度或质素。个别发展商拖欠工程款项，可能以「工抵房/车位」抵债，承建商以低价出售影响楼盘价格或以「锁车位」方式逼购，损害业主权益。
