随着中央政府在去年9月提出「要促进房地产市场止跌回稳」，并在10月推出「房地产政策组合拳」，促进内地房地产市场信心迅速回复。大湾区一手住宅成交量在去年第四季「全线上升」，深圳的全年成交量更超越2023年，成为升势「火车头」。
踏入2025年，大湾区楼市能否延续向上？戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿预期，一手楼全年成交量可升两年，达至38万宗。中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦认为，交投量一定是比2024 年好，深圳将进一步肩负起全国房地产市场回暖的先锋旗号；美联中国珠海、中山、江门、香港大湾区总部董事总经理林世昌亦对2025年楼市表现乐观，期望成交量可稳定上升，楼价得以巩固。
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大湾区房地产市场持续复苏，市民入市信心逐渐回复，带动一手成交增加。戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，2024年1至9月市场气氛低迷，直至9月底和10月初，中央政府推出了一系列政策后，第四季成交量明显增加，成交量从每月接近2.8万宗上升至4万宗，总成交量达到117,132宗，相较于第三季提升了72% ， 比2023年第四季的成交量也上升了42%。
政策惠及发展商和买家
相对2023年8月，内地推出降低首付比例、减少利率和撤销限购等一系列政策，2024年的新措施更形全面。陶汝鸿指，2023年的政策主要从需求面出发，虽然令成交量在短期内有所增加，惟升势未能持续。 2024年一月份的成交量降至恋约20,000宗，二月份更因春节而降至约12,000宗，即使2024年5月份推出517楼市新政，从需求面减低置业及入市成本，市场反应仍然有限，直至九月底及十月初推出一系列政策，成交量才得以大幅反弹。
去年10月12日，内地针对供应面提出支援地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地、收购存量商品房。陶汝鸿认为措施有效提升市民对发展商的信心，带动入市情况增加。另外还减少发展商的税项开支，于10月17日提出4个取消、4个降低、2个增加，也是通过撤销限制、降低利率和首付比例，进一步降低了入市的门槛，令买家入市意欲增强很多，成交量迅速增加。
一手量升二手价稳
戴德梁行为内地九个城市进行分析，2024年全年整体录得31.8万套成交， 较2023 年回落16%，当中跌幅主要集中在前九个月，在第四季出现明显上升。陶汝鸿表示，对比2024年第四季和第三季的数据，内地城市环比没有下跌，全部成交量上升，深圳上升了154% ， 广州上升了92% ， 升幅最少的江门也有24% 。如果跟2023 年同期比较，大部分城市的成交量亦显著上升，当中升幅最明显的是深圳，同比上升了165%，广州亦上升了72%，只有3个城市下跌（惠州下跌5%、珠海下跌6%、肇庆下跌10%）。需要特别注意的是，当市场上升时，买楼意欲主要集中在一线城市，因此深圳和广州在市场反弹时的升幅特别明显，当中主要集中在优秀质地段。
价格方面，根据一手成交数据，大多数楼盘的价格出现下跌。陶汝鸿解释，主因是在市场环境欠佳时，开发商往往推售一些地段较差的楼盘所致，数据的指标性不强。相对而言，二手成交更能反映市场的价格表现。从1月至9月，价格指数持续下跌，总体跌幅为9.2%。 10月新政策出台后市场气氛也有所好转，成交量上升，二手成交价格在10月至12月合共上升了1.7%。可见跌势扭转，楼价稳定下来。总体而言，中央政府提出「要促进房地产市场止跌回稳」的目标已基本实现，无论是成交量还是成交价均出现明显反弹。最重要的是能够保障开发商现金流及交付能力，增强买家对开发商的信心，愿意在买业成本降低的情况下入市。
大宗交易方面，戴德梁行副董事总经理兼中国资本市场部HKPRC团队主管陈彩丽指，中央政府提出止跌回稳基调之后，投资者信心回复，大湾区投资物业自第四季度起呈企稳回升趋势，工业物流成交量有所增加，社区商业领域亦受到显著关注。
中原郑叔伦：城市差异化将更明显
「大湾区在2024年，整体交投量的情况还是比较困难的。」中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦表示，2024年大湾区城市表现呈现截然不同的局面。除了广州、深圳，在2024年9月底的新政刺激下持续有较好的业绩表现外，其他城市，基本上都是在10月份有较好的表现，11月与12月，都是比政策刺激之前没有多大的起色，而且不少城市还出现12月成交新低的情形。他预料，大湾区各个城市的成交差异将更加明显。当中他最关注的是东莞。
深圳表现料最佳
郑叔伦预期，大湾区的城市差异，将在第一季度后进一步明显分化，尤其是广州与深圳的差异将扩大，深圳的城市辐射力度将大于广州对全国的辐射力度。他指出，深圳将更好，尤其是第一季度后，交投量将比2024 年更加有望增加，但高峰期不会超过2024 年10 月份的成交量。广州将稍微反应比深圳弱一点，但广州会更加有持续度，各个区的成交量将从核心四区逐步扩展到周边区域。东莞的市场，更加依赖于深圳的发展。第一季度将是东莞全年市场发展的一个信号灯。如果新盘成交持续低迷，或者本地客外溢到深圳置业的信号更加明显的话，东莞2025 房地产市场，将需要非常谨慎对待。
九城走向不同
对于湾区楼市，郑叔伦还有4点看法，第一、湾区核心城市，以广深为代表，市场将有一波小机会，在于延续2024年的余温以及2025年3月份国家经济工作会议的召开， 政府对地产行业持续的松绑与刺激，让一线城市更有市场价值。
第二、湾区产业强悍的城市，例如佛山、东莞是另外两个万亿级的城市，有可能伴随第一季度的政策持续支持，会有一波交投量，尤其是换房客户，有机会置换到一线城市。但本地刚需，刚改，还是受到经济环境持续低迷影响，市场仍处于自身优化的过程中。
第三、GDP低于8000 亿的城市，市场正常交投量低迷。但不排除一些工抵房或者投资公司收购的项目「愿意出血」，以更有竞争力的价格来吸引客户。例如惠州、中山、江门，肇庆。
第四、度假资源强势的外向型城市如珠海，因为紧邻澳门，自然环境不错，本身外地人购买的比例也是非常高的， 所以有可能在第一季有较好的表现，但前提是珠海的度假市场有更好的服务能力。
美联林世昌：投资环境改善可令楼市受惠
「由于中央政府对房地产作出支持及宽松处理，所以大湾区第四季成交『拗』向上。」美联中国珠海、中山、江门、香港大湾区总部董事总经理林世昌指，珠海、中山、江门在2024年的整体成交较2023年减少，珠海作为距港澳最近的二线城市，加上港车北上之利，跌幅较为轻微。
他指出，2024年楼市格局，受政策支持及楼价调整带动，吸引用家趁机入市，入手一线城市及地段相对优质的项目为主，因此一线城市的成交量相对平稳及有回升迹象。深圳一手成交量同比增长两成，广州成交亦表现持平。例如深圳龙华、龙岗都是用家市场，楼价相对较低，成交受惠于上车盘。
随着内地货币政策采取宽松态度，林世昌认为有利整体投资环境，并会令房地产市场受惠。他透露，现时有「吹风」银行及金融机构预计上半年国家会继续放宽存款准备金率，也有机会下调息率，这些都为房地产市场带来进一步利好消息。
未见新春优惠成交或放缓
林世昌坦言，现在大部分发展商2024年的成绩报告都不是太理想，估计存货量仍高，相信2025年发展商会维持「以价换量」。至于跌幅会否收窄，房价「拗」向上就要视乎整体环境，他期望下一周期可以做到量升价稳。另外，在政策出台后，发展商的议价空间及优惠有所收窄，未见有继续减价，同时亦不见发展商推出新春优惠，相信新年前成交或有所放缓。
由于现时供楼成本及楼价调整已有三成左右调整，他认为是很难得的机会，吸引了一些买家入市或换楼至优质地段。至于港人在大湾区置业的情况维持稳定，最近有银行公布港人内地买楼跨境汇款逾千宗，反映港人在湾区置业一定有需求。他强调，现在港人跟内地人买楼条件基本一样，包括首期及利息、契税等。随着港人北上消费人数增加，在湾区生活的程度将愈趋频繁，有利他们在湾区置业。
