笔者上月收到两位读者电邮「求助」，已提供处理方案；借此机会跟大家分享。
Presented by：WAW Creation
第一位读者刘生说：2018年在内地买入两个物业，均称「商住两用公寓」。原定2020年底交楼，但至今仍未收到收楼通知，刘生了解后，发现项目还未完工。
另一位读者庄小姐说：2017年在内地买入一间声称可以「商住两用」的公寓物业，数年前成功收楼。购买时发展商销售承诺「售后返租」，由酒店托管方营运及支付收益，实际收益扣除营运成本，大概每年约有6-8厘回报。惟至今只收到2个季度的收益。而在业主群内发现有多位业主留言指责酒店托管方已多个月没有支付承诺的收益，查询时「一个推一个」。
个人认为，上述个案存在两个问题：
一、发展商或地产代理为了促进销售，经常把实际是「商业用途性质公寓」，在宣传上包装说成「商住两用」作为卖点，误导消费者。
二、利用高回报或稳定收益的「售后返租、售后托管」形式吸引市民购买。
也因此，笔者今期就物业用途性质及哪些物业可以「谨慎买、建议买、不建议买」，给大家参考。
可以买但要「谨慎」
商业用途性质公寓：若干年前确实曾经存在「商改住」，但经内地土地制度改革后，大多数城市在正常情况下已禁止商业、办公用途的土地兴建的项目，其内部设计不可类似住宅，也不可以突显出居住的设施，例如天然气、床之类。现实上，目前市场上所谓「商住两用公寓」，基本上95%都属「商业用途性质公寓」或「非住宅用途公寓」。
「商业用途性质公寓」有别于住宅。例如：土地使用年期较住宅短，一般为40年；正常情况下，水、电按商业标准收费，不能接驳天然气；贷款年期最长10年，贷款利率较住宅高，契税为3%；建筑标准较住宅低，例如日光照时间、通风、公摊面积多、公共活动空间及绿化率等不及住宅；卖楼所缴交税项成本较住宅高。特别一提，这类物业持有人，不能入户及小孩不能就读该区公立学校。话虽如此，但现实中，每个城市可因城施策，对相关条例作出调整，消费者购买前必须做足功课，关注该城最新修改条例，才能对发展商销售或地产代理所提供宣传资料及内容的真实性作出判断。
车位：坊间常见到地产代理宣传投资内地车位时，大多引用港澳车位投资价值作比较，以夸大内地车位的升值潜力。由于两者供求完全不同，不能完全套用香港澳门这一套。当然，自用没有问题，但欲「刀仔锯大树」就要谨慎。
铺位：以「一铺养三代」的思维投资铺位已不合时宜，搞不好要「三代养一铺」。买铺位比买住宅技巧难度要高。如真要买铺，建议民生旺段临街地铺，最好有或邻近大型屋苑、入住率要高、统计地铺数量、靠近屋苑出入口等；其次，可选商业圈旺段临街地铺，最好连接或附近有大型购物商场，还要留意商场内的行业分布，以及统计出名牌子的商家数量等，从而衡量此段临街地铺是否「买得过」。
写字楼：现在很多一、二线城市写字楼，空置率都上升。建议选择一、二线城市的一线区一线位、或二线区的一线位，最好近地铁或主干道，选择真正地标式写字楼，附近有大型商圈，例如商业街、购物中心。其次，注意写字楼外形外观要「靓仔」、有豪华或四正大堂、电梯分流及数量、物业管理口碑、发展商有该类项目开发经验等。特别一提，如地段内写字楼占大量较细面积要再谨慎。反之，地段内有大量全幢物业由发展商自持用作收租增值就更加好。
这些「不建议买」
小产权物业：指没有不动产权证书的物业，不受法律保护。虽有些城市默许对外发售及有证书，亦有些城市禁止对外发售及只对特定人群发售，总之存在模糊不清及高风险的情况，不买为妙。
承诺有固定租金或回报的办公、酒店式等商业公寓，商场及劏场格仔铺：所谓承诺租金回报，很大部分「羊毛出在羊身上」。一般情况下，楼价高于市场价出售，很大机会回报是从多出的楼价而来。这种操作模式风险较高，一旦楼盘售销成绩不好，经营中的酒店、商场经营不善，已收款的发展商有可能携款「走佬」，或烂尾收场，亦有部分项目最后不会经营，卖完套现即走。投资者随时血本无归！
但补充一点，市场上确实有返租商业公寓项目能够履行承诺。但对这类市场不熟悉又没有经验、或第一次买这类项目的市民，笔者一律「不建议买」。
住宅可以买
住宅是笔者建议买的，但要慎选发展商。还有，上市开发商未必一定好，特别是经历三条红线、疫情、发展商过度杠杆、停贷潮等事件，更需小心。
简言之，大家买楼前，「停一停，想一想」。
