深圳内望：物极必反市场见底在即

住建局资料显示，4月深圳一手住宅网签2,355套，环比上升4.9%；二手住宅过户4,171套，环比上升8.6%，二手住宅过户套数为近36个月最高。

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观望气氛浓厚

4月环球气氛不太好，伊朗、中东局势不容乐观。经济情况不明朗，投资也倾向保守，市场青睐黄金，导致黄金价格不断创新高。再加上市场竞争激烈，「内卷」严重，以价换量是市场主题，一手楼盘降价比较严重，二手议价空间也不断增加，房价下跌势头比去年更猛了。

房地产市场规律一向买涨不买跌，愈跌大家愈不买，愈跌愈观望，成交量进一步萎缩，导致整个4月基本上在一片观望笼罩的气氛中度过。

4月下旬，其他城市陆续有政策出台，深圳也在传政策将出，反而会令到客户更加观望。在未来的不确定性的基调上，虽然当前不明朗，但同时也会让大家看到未来的一点曙光。政策预期愈来愈强的背景下，大家都知道市场要变，但是不知道会怎么变？什么时候变？

所以，我认为不需要对市场过度悲观，要知道物极必反的真理。

物极必反的现象

当前市场情况，房价下跌速度愈快，就代表愈快见底。举个例子，4月市场发生了一件事，百花片区业主发布联合声明，投诉某仲介机构恶意压价。这是一个物极必反的现象之一，当价格被压的过低，业主是会反抗的。也有开发商不降价，通过品质提升来加快销售。业主、开发商开始对降价说不，一直降，一直降，业主、开发商都受不了。而现在有扭转的迹象，特别是，过去自媒体「唱空」比较多，现在看到外国机构看好，一些自媒体开始「唱好」。

另外，月底地产股大涨，股市走在楼市的前面，充斥的是嗅觉比较敏锐的钱，地产大涨发出了信号，资本认为房地产已经见底了。市场表现是参与者集体的认知，当多数人认为会降，市场就会跟着降，反过来当看好的人比例不断往上升的话，市场就会随之向好。业主、开发商拒绝降价，自媒体、资本市场开始改变看好，市场认知开始扭转，种种迹象反映，现在离见底不远了。

以旧换新促进房产链条流转

4月，深圳楼市推出以旧换新政策。以旧换新是国家战略，令人民生活更新换代。以前针对的是生活用品，如家电、汽车等，对人民生活品质进行升级，也能推动消费，扩大内需，刺激经济。以旧换新不是新概念，只是首次应用到房地产。由于房地产使用寿命长，长达几十年；在房地产会不会成功，我们拭目以待。

跟一般的调控政策，如限购、降利率相比，以旧换新政策没那么直接，力度没那么大。但概念很好，一方面可以去库存，另一方面可以提升居住品质，促进房地产链条流转。