住建局资料显示，3月深圳一手住宅网签2,245套，环比上升176.8%；二手住宅过户3,840套，环比上升115.1%，二手住宅成交套数为近12个月最高。
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华南区总裁兼深圳中原董事总经理
郑叔伦
之前大家都很关心年后深圳楼市是否会迎来小阳春，过去那么多年小阳春都有应约到来，从没有缺席过。今年3月过完，最终发现全国很多城市的市况，跟过去平常月份差不多，二三线城市甚至比去年平常月份更差。
从这个角度看，小阳春并没有出现。因为春节假期因素，所以不应该跟2月比，2月基数很低，环比2月增长，并不说明什么，应该跟去年正常月份比较才有意义。
以往为什么会有小阳春呢？因为房地产需求不会被消灭，只会被转移或是延后。通常春节前1个多月，市场就开始转冷了，春节后也需要时间恢复，前前后后两个月的需求，会转移到3、4月份，所以通常3、4月份的成交量，是正常月份加上延后成交的叠加效应，最终形成一波小阳春行情，也是一个很自然的现象。
优质物业风险系数可控
今年3月为什么没有小阳春呢？究其原因，主要是客户出现了信心危机，大家对后市并不看好，尽量把自己买房的决定往后押。其实深圳情况比2、3线城市已经好一点，成交量虽然不是很大，但比平常月份还是好一点点。某个程度上反映，深圳客户信心还是相对会强一些，毕竟是一线城市，又是大湾区的创新先锋。
全国市场都不好的情况下，客户会选择最优质的物业趋势更加明显，因为风险系数可控，抗跌能力强，未来复苏也会较快。所以，现在深圳成交比较其他城市，还是稍微活跃一点。虽然深圳市场三月份成交量还是好一些，但市场信心还是堪忧。
当下信心问题主要体现在房价的走势上，房价上升，很多人都开心，政府、银行、开发商、代理公司、客户都受益。反过来若是房价下跌，那就意味会蒸发大量财富。
信心危机仍在
房价若是往下跌，政府地价要卖便宜点，银行贷款也会出现坏账风险，开发商可能拿地成本都比卖价高，卖一套亏一套。客户也担心年初买了，年底就亏，所有市场参与者都要吃亏。因此，当房价下跌的时候，市场会出现骨牌效应，把各方利益都推倒，大家自然不敢贸然进入市场。
近年新房开售情况与过去「打新」完全不一样，以前开发商定价都是低开高走或是高开高走，无论是低开还是高开，后面都是高走。换句话说，就是愈卖愈贵。但是现在的情况是低开低走或高开低走，低走代表愈卖愈便宜。以前新开盘是抢到就赚到，现在开盘是谁买谁亏。所以，现在深圳出现了很奇怪的现象，开盘卖的慢，清盘反过来卖的更快，与以前是开盘卖的快，清盘卖的慢截然不同。
对开发商来说，需要接受现实，现在开盘只是一个节点，持销才是重点。开发商也好，客户也好，要做好长期博弈的准备，大家除了要关注有那个盘要开，更加需要关注那个盘要清。 3月深圳市场其实有些进入尾盘阶段就清的很快，甚至已经有几个项目已经清盘了，因为客户绝对相信专案价格已经是最低价位了，有信心果断入市。
未来发展看房价走势
未来深圳楼市发展方向，要看房价走势如何，特别是要关注存量房的房价走势。去年新房最终表现是量价齐跌，但是存量房就出现价跌量升的转向信号。当存量房市场成交量继续上升到某个点，量变引起质变，成交量会支撑起房价转向，就有机会更早进入量升价升的阶段，新房则有机会从量价齐跌，发展到价稳量升的态势。
3月底上海新开盘的豪宅中海顺昌玖里销售近200亿元人民币，刷新全国纪录，某个程度上给房价打下了强心剂。
有成交就代表房价有支撑，所有的客户都是用自己的钞票去支撑房价，只要成交量愈多，证明这个价位大家愈接受。因此，不排除上海是最早找到房价底部的城市。如果上海房价站稳脚跟，深圳也是大有机会紧跟随后。
今年是房价的寻底阶段，最近发现房价调整的更快，往下调整的愈快，也会愈快找到底部，找到底部，跌无可跌的时候，信心就会回来了；至于后面房价反弹，升多快升多久，那就是后话了。
所以说，今年深圳首先二手房会先找到房价的底部，接下来就是新房。一旦房价都找到底部的时候，市场信心就回来了，整个楼市又可以重拾热闹。
3月深圳又有利好政策出台，7090政策被取消。现在政府正把过去不合时宜的政策逐步取消掉，为什么说这个政策不合时宜呢，当年是因为没有福利房，所有房源供应都靠开发商，为了强迫开发商去建小户型，所以出台了7090政策。这几年政府推了很多人才房，小户型供应的责任已经不需要开发商来承担了，所以放开是很合时宜的。
料高端房产市场百花齐放
开发商不需要再考虑中低收入人群居住问题，这个问题政府已经解决。对于开发商来说，可以完全按照市场化建设，赚有钱人的钱也更容易，再说现在做小了，跟政府福利房竞争也竞争不过，因为他价格永远是商品房的六七折。所以，接下来自由度给到开发商以后，开发商肯定是往高档的房产去做。未来整个市场，高端的房产可能会有点百花齐放，令到豪宅市场重拾一些生气。这一波政策表面看好像威力不大，但是实际上对豪宅、改善住房的成交，已经起了刺激作用。
