住建局资料显示，7月深圳一手住宅网签2,616套，环比下滑10.6%；二手住宅过户4,573套，环比增长9.6%，过户套数创近39个月新高。从录得量看，7月深圳二手房录得5,381套，为近42个月最高。
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郑叔伦
7月深圳政策面平静，跟房地产有关的是新房需要项目封顶后才能放款，进一步加大开发商的资金压力，开发商暴雷风险加大。虽然跟客户没有直接关系，但实际不利于客户买新房，信心有点回落。另外，7月银行降息，反映到市场有个过程，不会说利率降低市场马上就会有变化，要累积到某个点才会从量变到质变。
7月利好因素是降息，利空是封顶后放款。这两个因素对买房的影响不是特别直接，总体需求释放力度有限。对新房来说，现在总体销售情况不太理想。但一些优质房源，即核心地段、品质好的项目，还是很受欢迎。例如6月底中海超总项目；7月中旬海德园，是今年第一个日光的项目；还有月底宝安中心的阅臻府，卖的也很好，特别是最大的户型，最贵的单位，反而基本都卖光了。
市场两极分化
很明显感觉到，现在市场两极分化严重，一方面高档的、优质的房源，还是很受追捧。另一方面刚需市场，价格很便宜，表现也不错。反而中间层客户观望情绪最为严重，没有中间力量的支持，整个市场形成不了闭环。现在经济形势不佳，受影响最大的也是中产阶级，市场中间层有点不给力，拖了后腿，房地产链条没法形成良性回圈。中间断层，也造成了市场一二手成交量的反差。
买新房，某种程度上投资的成分大过自住。由于是期房，从购买到使用最少要一年以上。现在存量房比新房要好，从刚需层面来说马上就可以用，而新房有交付风险，存量房眼见为实。所以要居住成熟，一般是买存量房。新房一般是买未来，买规划。现在存量房愈来愈受市场欢迎，导致新房销售压力更大。
预估未来市场将逆转
香港境外财富增长比较快，去年已经来到世界第二。趋势不变的话，最快今年就会到世界第一。同时，很多香港家族办公室、境外资金，通过前海等管道回到内地寻找投资机会。最近我们接触到一些大宗交易或者豪宅客户，发现有些资金是在香港汇进内地。如果资金回流，外资增加，加上内地政府放水，对资产价格也会形成支撑。此外，降利率是趋势，美国可能在9月减息，中美息差会令到中国也有减息空间。如果美国减息，中国就更加有条件减息。
未来整个市场会发生逆转，大环境趋势将会是资金增加，利率降低。对于房地产市场绝对是利好，买房首付愈来愈低，供楼压力愈来愈小，借钱比较容易，也更加划算。因此，在可见的未来，应该是上车最容易的时期，加上房价已经调整到合理水准，房价见底回稳是市场共识，综合考虑，确实是入市买房的很好的时期。
