深圳内望：救市政策不断市况逐步升温

5月深圳二手房录得量再破5,000套。近三个月，深圳二手房月录得量维持在5,000套上下，市场交易量逐步趋稳。 5月份救市政策不断，无论是力度，以及频率，都是历史上罕见，全方位的组合拳，从限购政策优化，再到首付及供款降低，力度一个比一个大，已经成功扭转之前市场一面倒看空的局面，信心恢复过来，对市场未来的判断转向正面，重拾买房的动力。

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需求增长加快入市

5月初首先推出限购优化政策，新政后首周新房日均较4月上涨26%，新房市场特别是限购松绑区域，项目来访、成交都有所加快。二手市场成交节奏更慢，需业主、购房者博弈，成交周期长，回馈慢，短期成交变化相对较少。放宽限购，既会短期刺激成交，也有长期影响。短期，市场信心提升，观望客户会加快入市；部分没有名额的客户有了名额之后也会买房。长期，未来有效需求的增长加快，获取购房资格更为容易，需求会有明显增长。

从资料看，限购松绑区域表现更好，目前刚需主导市场，限购松绑针对的也是刚需市场，因此，放松区域新房项目成交也更为亮眼。当然，新政产生了更为清晰的核心区、非核心区概念，核心区市场认可度会更高，未来部分业主也会有意识的从非核心区置换进入核心区。成交量上涨，价格有望见底，开始逐步企稳，然后保持稳定。虽然终于迎来限购政策优化，但是落地执行的效果不及预期。

517新政降首付降利率

深圳目前新房存量高企，去化周期超过20个月，特别是龙岗、光明、宝安、龙华、坪山等非核心区域。如龙岗新房住宅存量超万套，光明、龙华超8千套，宝安、坪山库存也超6千套，去化压力大，内卷严重。为了加强去库存力度，央行在5.17号发布的政策，主要是两方面，降首付、降利率，对市场来说是重大利好。

央行鼓励市场加杠杆，鼓励市场资金进入房地产市场，同时降低购房成本，让更多资金不足或观望中的客户入市，加强市场流动性。另一方面，无论是首付比例、贷款利率都来到历史低点，政策力度远超2008年，对市场信心有很大的提振作用，而信心才是扭转房地产颓势的关键。

新政落实力度大市场反应火爆

深圳在5.28晚上正式官宣，落实了央行5.17政策要求，首付比例与历史最低时期持平，大幅降低了上车门槛，增加了市场需求。贷款利率下调35个bp，为单次下调幅度最大的一次，降低了还款压力。近期政策力度之大，调控之密集，都是未曾见过，市场信心明显增强，需求也得到释放。特别是有利于延续央行5.17之后市场的回暖走势，提振市场预期，在诸多利好驱动下，市场将逐步企稳。

深圳5.28号晚上公布政策，效果立竿见影，当天晚上即有客户抢先买房，空中转帐情况再现，当天晚上售楼部热闹起来，深夜凌晨也有不少客户陆续赶来。随后几天，一天比一天火爆，平常工作日销售比之前周末更厉害，从以往成交资料反映，前后成交量对比，暴增近5倍，非常火爆。

对于购房客户来说，现在无疑是买房最佳时机，开发商优惠不停，房价从高位已经回落不少。总价低、首付低、供款低，在三低的利好支援下，无论是刚需还是改善产品，相信需求都会明显增加。对于开发商或者是存量房的小业主来说，市场流动性增强，出售或置换也更加容易，但心态要保持平稳，提价或者是反价都不建议，现在最佳的选择，还是以价换量。