从住建局资料看，深圳2月市场极度低迷，新房住宅成交1,959套，环比下滑45.2%；二手住宅成交872套，环比下滑44.0%，二手成交量创2008年以来的新低。原因之一是2月第一周为农历新年假期，原本新年前深圳受疫情影响，预期留深人数会比较多，发展商可能趁机做一些促销活动，但过年前一周，疫情开始缓和，深圳也由中风险降为低风险，大家普遍选择回家过年，留深人数远不及预期，本来预计可能会出现的热闹场景也没有实现。
采访：王文斌
编辑：郑会强
Presented by：WAW Creation
疫情影响传统小阳春失踪
另一方面，年十五后，深圳疫情扩散又愈来愈厉害，成为市场面对的最大考验。香港自第五波疫情爆发后，节后更愈来愈严重，增加了深圳的防控压力。虽然两地关口封闭，但通过跨境物流等方式还是存在人员接触交流，感染风险依然存在。 2月中旬以后，本来是传统市场的小阳春开始，但是疫情的到来，市场恢复回暖的预期落空了。直至2月底，福田、南山、龙岗等地，先后有不少社区被封。围封情况下，二手房业主不敢给客户看房，客户也不想在这个节点上出门看房，导致二手房交易创近年来新低。
严控聚集部分新楼售楼处被封
新房也受疫情防控影响，由于政府严控聚集性活动，部分楼盘售楼处也被封了，那怕还开放的专案，也需要严控人员聚集，实施24小时核酸检测阴性证明，导致客户上门量持续走低；销售氛围没有来，成交量也上不去。另外，开发商推盘受阻，新盘销售计划只能延后。没有新盘及加推，市场缺乏刺激，没有燃爆点，市场呈胶着状态。再加上节后深圳有几天时间天气特别冷，客户出门意愿更加降低，对市场来说，是雪上加霜，整个销售情况都很不理想。
担忧前景市场更见谨慎
同时，月底俄乌战争爆发，世界经济秩序及运作大受影响，大战令全球供应链再受冲击，大宗商品价格大幅波动，市场不确定性增加，大家对未来前景担忧。虽然战争发生的地点远离，但是影响还是存在的，经济压力将会加大，个人想赚钱就更困难，而买房是巨大的消费，负担又重又长，在收入预期没那么好的情况下，自然而然会控制消费，买房会变得比较过去更加谨慎。
调控见松贷款利率下滑
市场充满挑战，但也不是绝对悲观，同样有好消息存在。
政府一直以来的调控策略是随市场不停变化而应对，当市场极度困难时候，政府也会出台利好的政策救市。据观察，现阶段主要手段是金融政策，降准降息是一个大概政策方向；利用金融手段大力支持实体经济，同时把房地产纳入实体经济体系当中，确保房地产行业平稳发展。
具体的动作，一方面是央行放水，整体流动性增加，市场资金充裕，客户购买力也随之增加。另一方面，LPR利率下调，2月全国不少城市购房贷款利率下降，深圳贷款利率也下滑，购房成本下降。同时，深圳市场更疯传，深圳不再查购房首付资金来源，虽然官方已经澄清为不实，但反映至少审查已经没有去年那么严了；购房者流水要求也降低，不再要求是月供的2倍。这些都是利好的信号，反映政府正逐步重新允许资金流入房地产市场，来重新盘活房地产市场。
房地产「软着陆」有望
开发商去年开始，面临前所未见的困难，部分资金短缺开发商风险问题也正逐步得到解决，国企、央企收购部分资产，缓和房企资金压力。如光大信托、五矿信托等信托公司，接盘了不少存在风险房企项目。这意味着，不再像以前仅仅是国有房地产类企业进行并购，国有银行、信托等其他类型国企并购会逐步增加，这不排除是一个出路，资金紧张的开发商能够得到妥善处理的机会，重新盘活机会提高。今年，解决好房企暴雷问题以及房地产软着陆问题的话，也是一个好消息。
利好利空博弈最困难时间已过
春节后的房地产市场，利好和利空消息都不少，两股力量正在博弈。相信接下来的时间，坏的影响会慢慢过去，政策被市场逐步消化。好消息将会陆续出台，对市场的支持力度加大，影响会逐渐加强，复杂的态势将会展现。
展望今年，将会是一个慢慢恢复，逐步向好的一年，最困难的时间已经过去，迎来是稳定发展的局面。
