在刚过去的2025年，深圳楼市的表现犹如过山车：年初承接2024年「929政策」余热，市场一度火热，小阳春气氛浓厚，楼市「开局」表现良好，后期受到中美贸易战影响，热情迅速冷却，市场转入观望和疲弱期，等待再有提振楼市的契机。
据中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦分析，「2025年深圳房价整体延续调整态势，上半年稳中略降，下滑幅度较小；下半年调整态势加剧，房价加速下行。」展望2026年，深圳楼市有望在政策带动下，扭转市场方向。 「更多的刺激楼市措施已经在路上，所以2026年大概率会比2025年好。」
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2025年四件关键事件
据郑叔伦的分析，去年楼市经历四项关键事件，影响市场走向。首先，4月开始的中美贸易战打断了春节后的楼市小阳春，市场由比较火热逐步转向平淡。二是，土拍「控增量、提质量」，小而美地块广受追捧，优质地块普遍出现高溢价率，带动核心区域市场也更受关注。三是，顶豪产品重新归来，过去几年诸多限制基本取消，加上住宅新规的施行，顶豪产品归来，价格也不断刷新纪录，但销售状况依然非常不错，反映只要产品足够好，深圳的购买力还是非常强的。四是，政策需转向，今年905新政整体效果不佳，持续时间也较短，主因是政策有点挤牙膏式的推出，政策效应逐步递减。市场反响平平，反映目前阶段下，仅靠限购松绑等措施很难刺激市场，需要在政策上找到新的思路来释放需求。
量价加速下行政策迈第二阶段
2025年下半年，深圳楼市活跃度不断下降，量价皆加速下行。郑叔伦指出，深圳新房全年整体供应进一步下滑，前11月新房供应较去年同期下滑16%。开盘销售情况较去年略有提升，但依然处于低位。市场分化严重，核心区域如宝中、前海、后海及福田；优质改善区域如沙井、深圳北、民治、大运等区域楼盘去化较好，楼盘销售情况远好于其他区域。
目前，深圳楼市面临经济状况欠佳、投资需求不足的挑战。郑叔伦解释，楼市不好，最大的问题还是经济状况不佳，收入下滑，消费降级明显，特别是作为高总价的房产，影响非常大。加上过去几年由于房住不炒，政府将房产的投资属性基本扼杀了。仅靠刚性需求，市场很难活跃起来。短期这些状况依然会持续，继续压制楼市的反弹。
「当市况从高峰往下走的时候，第一阶段的政策，就是把之前压制楼市的措施取消，包括限购、限贷、限售、限价等等。」郑叔伦认为，目前这一阶段基本已经完成，但楼市依然没有太大起色，相信接下来政策会迈向第二阶段，可以是支持首付，如低息贷款借首付，甚至是直接送首付；也可以是贷款利率优惠或者是补贴，如买房的房款可以抵税，贷款贴息等。这些政策一旦实施，会对买房起到积极作用，客户买房的动力也将逐步积累，直到达到某个水准爆发出来，扭转市场发展方向！
顶级豪宅价格创新高
另外，2025年第四季度，顶豪市场表现抢眼，树立了顶豪产品新标杆，价格创新高，反映深圳购房能力还是很强。更重要的是，几个项目改变过去以价换量的做法，定价一个比一个高，成功扭转深圳房价拾级而下的局面，促成深圳市场房价触底反弹的生机。他表示，市场反弹往往从豪宅开始，这一轮顶豪市场爆发如果能维持下去，叠加政策刺激，那么市场有望触底反弹，所以2026相信会是反弹的一年。
寻宝宜向核心区
要在2026年「寻宝」。郑叔伦表示，传统核心区如香蜜湖、红树湾、后海、深圳湾、宝中、前海等依然是最受市场关注。此外，优质改善性产品也值得重点关注，房地产市场转型背景下，改善性需求逐步在市场发挥愈来愈重要的力量。对于考虑在深圳购房的买家，他建议买家按自身承受能力购买适合自己的房子，尽可能向核心区域靠拢，保值增值能力更强。
