在剛過去的2025年，深圳樓市的表現猶如過山車：年初承接2024年「929政策」餘熱，市場一度火熱，小陽春氣氛濃厚，樓市「開局」表現良好，後期受到中美貿易戰影響，熱情迅速冷卻，市場轉入觀望和疲弱期，等待再有提振樓市的契機。
據中原地產華南區總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫分析，「2025年深圳房價整體延續調整態勢，上半年穩中略降，下滑幅度較小；下半年調整態勢加劇，房價加速下行。」展望2026年，深圳樓市有望在政策帶動下，扭轉市場方向。「更多的刺激樓市措施已經在路上，所以2026年大概率會比2025年好。」
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2025年四件關鍵事件
據鄭叔倫的分析，去年樓市經歷四項關鍵事件，影響市場走向。首先，4月開始的中美貿易戰打斷了春節後的樓市小陽春，市場由比較火熱逐步轉向平淡。二是，土拍「控增量、提質量」，小而美地塊廣受追捧，優質地塊普遍出現高溢價率，帶動核心區域市場也更受關注。三是，頂豪產品重新歸來，過去幾年諸多限制基本取消，加上住宅新規的施行，頂豪產品歸來，價格也不斷刷新紀錄，但銷售狀況依然非常不錯，反映只要產品足夠好，深圳的購買力還是非常強的。四是，政策需轉向，今年905新政整體效果不佳，持續時間也較短，主因是政策有點擠牙膏式的推出，政策效應逐步遞減。市場反響平平，反映目前階段下，僅靠限購鬆綁等措施很難刺激市場，需要在政策上找到新的思路來釋放需求。
量價加速下行 政策邁第二階段
2025年下半年，深圳樓市活躍度不斷下降，量價皆加速下行。鄭叔倫指出，深圳新房全年整體供應進一步下滑，前11月新房供應較去年同期下滑16%。開盤銷售情況較去年略有提升，但依然處於低位。市場分化嚴重，核心區域如寶中、前海、后海及福田；優質改善區域如沙井、深圳北、民治、大運等區域樓盤去化較好，樓盤銷售情況遠好於其他區域。
目前，深圳樓市面臨經濟狀況欠佳、投資需求不足的挑戰。鄭叔倫解釋，樓市不好，最大的問題還是經濟狀況不佳，收入下滑，消費降級明顯，特別是作為高總價的房產，影響非常大。加上過去幾年由於房住不炒，政府將房產的投資屬性基本扼殺了。僅靠剛性需求，市場很難活躍起來。短期這些狀況依然會持續，繼續壓制樓市的反彈。
「當市況從高峰往下走的時候，第一階段的政策，就是把之前壓制樓市的措施取消，包括限購、限貸、限售、限價等等。」鄭叔倫認為，目前這一階段基本已經完成，但樓市依然沒有太大起色，相信接下來政策會邁向第二階段，可以是支持首付，如低息貸款借首付，甚至是直接送首付；也可以是貸款利率優惠或者是補貼，如買房的房款可以抵稅，貸款貼息等。這些政策一旦實施，會對買房起到積極作用，客戶買房的動力也將逐步積累，直到達到某個水準爆發出來，扭轉市場發展方向！
頂級豪宅價格創新高
另外，2025年第四季度，頂豪市場表現搶眼，樹立了頂豪產品新標杆，價格創新高，反映深圳購房能力還是很強。更重要的是，幾個項目改變過去以價換量的做法，定價一個比一個高，成功扭轉深圳房價拾級而下的局面，促成深圳市場房價觸底反彈的生機。他表示，市場反彈往往從豪宅開始，這一輪頂豪市場爆發如果能維持下去，疊加政策刺激，那麼市場有望觸底反彈，所以2026相信會是反彈的一年。
尋寶宜向核心區
要在2026年「尋寶」。鄭叔倫表示，傳統核心區如香蜜湖、紅樹灣、后海、深圳灣、寶中、前海等依然是最受市場關注。此外，優質改善性產品也值得重點關注，房地產市場轉型背景下，改善性需求逐步在市場發揮愈來愈重要的力量。對於考慮在深圳購房的買家，他建議買家按自身承受能力購買適合自己的房子，盡可能向核心區域靠攏，保值增值能力更強。
