去年第四季度，大湾区楼市成交量显著回升。除了「北上广深」的广州及深圳外，珠海楼的成交量亦有良好反弹。资深投资分析师李海文（Dooby Sir）表示，估计势头将延续至2025年第一季度，其后需关注即将举行的「3月全国两会」所释出的提振经济及楼市政策，他相信如能得到政策支持，估计楼市可逐渐向好。
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去年9月，内地推出一系列「促进楼市止跌回稳」政策，包括取消限购限贷、降低房贷及存量房利率、降低首套及二套住宅的首期为15%、将140平米以内住宅契税放宽调整至1%、降低二手买卖税项等。李海文指，「白名单」项目的信贷规模增至4万亿元人民币，有助企业纾解困难；美联储在2024年9月宣布降息，也令当时沪、深、港的交投变得畅旺，令房地产受惠。加上楼市优惠政策等措拖，也确实对置业人士带来一定吸引力而入市。
获三成区外客支持
在一系列利好因素下，一线城市当中以广州和深圳明显受惠。李海文坦言，并非所有项目都有良好成交，成交表现较好的项目主要集中在核心或优质地段，以及楼价有一定降幅的项目，购买力则以本地刚需及改善居住环境的客群为主。珠海情况大致一样，差别在于珠海的购买力大约30%是区外客户，70%是本土客户。而这一势头将延续至2025年第一季度。
他引述珠海市商品房预（ 销）售专网数字，2024年春节2月份，珠海物业成交总量1,449套，2025年1月至2月18日期间成交总量3,731套。由于今年春节横跨1、2月份，即使将成交量「打个七折」，也有明显升幅。 「珠海在二三线重点城市中成交量排名第一。」
至于能否长期持续，他相信，大多数潜在买家「不想蚀底」，留意即将举行的「3月全国两会」所释出的提振经济及楼市政策，以决定是否入市。他预期内地很大机会在经济方面，着力在支持金融、民企、楼市等方面「落墨」，从而尽快稳经济、稳楼市、稳民心，稳中求突破。
成交做好有助缩减去化周期
珠海楼价方面，李海文透露，自疫情以来，珠海的一手和二手楼价均有所下跌，部分楼盘跌幅达30%或以上。个别发展商暂停销售个别销售情况欠佳的项目，集中推广资金及人手销售表现较好的楼盘。二手房价方面，目前房价相对平稳，没有太大的升幅或跌幅，但若发展商急需「资金回笼」而进行降价促销，将对二手房价构成影响。
事实上，珠海住宅库存充足。根据珠海市自然资源局的数据，截至2024年底，全市住宅库存达363.36万平方米，按照近6个月的去化速度计算，去化周期约为20.74个月（超过18个月属于严重过剩）。 Dooby Sir认为，如内地政策配合，楼市可望逐渐回复。以去年珠海物业成交数字，10月约3,600套，11月约4,800套，12月4,100套的销售量计算，相信去化周期将可缩短。
置业首选香洲区
现时珠海楼盘供应充足，价钱具吸引力。李海文认为，现时楼市市况对首次置业或换楼客都是好事。现在是买家主导市场，可以大胆还价。以前买不到的核心区优质物业，现在有机会买到。另外还可转租为买，转换更好的居住环境及面积更大的单位。当然，有个别急需资金的业主可能会大幅降价，还有银主盘可供选择。他强调，「可利用业主心态较弱的时机，多睇盘、多还价，不过要计好数，在符合自身经济条件下才好入市。」
以入手珠海楼而言，他建议首选香洲区，地段良好，有学区及完善的交通及生活配套。若资金有限，可选择「副城区」，即二线区一线位置的较特色项目，即使发展周期可能较慢，但可展望未来发展。
投资横琴要看长线
至于横琴区方面，李海文以珠海香洲区的面积及人口占比作为参考，指该区（除高新区、保十琴和万山区）管辖范围约为303平方公里，常住人口估计约为100万人，而横琴总面积约为106.46平方公里，若以面积及人口推算，只要人口达到33万人，同时有一定数量的企业进驻，未来发展可期。此外，今年1月，澳门放宽对珠海及横琴的自由行政策，将过去「两月一行」签证改为珠海「一周一次」，横琴「一签多行」，他相信可吸引部分钟情澳门的朋友入市。他又提醒横琴置业的市民，要有发展周期较长的心理准备，需有耐心，估计最少要看5至8年时间。
