深圳内望：苦尽甘来料楼市成交炽热

深圳的9月市况，可用「先苦后甜，苦尽甘来」形容，开局观望气氛浓厚，成交量低位徘徊，中下旬从美国降息开始，打破僵局，好消息陆续到来，直至9.29号晚上，深圳支持政策隆重登场，一下子把市况点燃，9.30号一整天，成交量一步回复到高位。

通过一系列组合拳，市场反应非常热烈，「止跌回稳」一槌定音，未来发展方向明确，买涨不买跌的定律下，成交量呈V型反弹。新政落地，刺激深圳本地客户入市意愿，纷纷咨询自己是否有资格买房。新政同时引发外地客户，包括外国客户，因为无任何条件，可以在非核心区域买房，新增外地客户群，成为近期买房的生力军。

Presented by：WAW Creation

「止跌回稳」一槌定音

市场需求一下子释放，压抑许久的客户蜂拥而至，让这个国庆假期成为房地产市场的黄金周，各项目看房人潮络绎不绝，特别是非核心区域的刚需住宅，因为受惠限购政策放松，本地客户、外地客户、甚至外国客户，都被吸引过来，成交量急速反弹，个别项目最高达到平常的差不多十倍左右的增幅。

另外，股市行情火爆，财富效应开始显现，买房的意愿更大，考虑时间更短。另外，股市行情波幅大，升升跌跌比较频繁，所以也有人在股市套现后，把赚回来的钱去买房奖励自己。

核心区中高档物业受追捧

可见的是，核心区域的中高档优质物业受追捧，买房投资重启，后市展望因应成交量大幅度反弹，特别是热销项目，可售房源大幅度减少，之前提供的优惠折扣有机会取消，变相提价销售。存量房的小业主，也有可能会反价，房价止跌回稳，从政策方向，变成落地现实，房价从谷底反弹，不仅不会吓跑客户，因为房价回升，让客户重拾信心，市场重拾动力。

个人相信这次反弹，不是昙花一现，而是逆市结束，顺市重临。相信在众多利好因素支持下，市场热度可以持续；原因如下：

1、国庆假期结束，客户休假回深，赶紧买房，市场需求有增无减。

2、深圳房交会将市场热度进一步增加。

3、A股行情看涨，财富效应作用下，买房的动力更大。

4、可售房源愈来愈少，取消优惠折扣愈来愈多，客户从没有信心，变成非常担心，再不下手房源就没有了，或者是就涨了，这样的焦虑不安情绪，让客户买房更为积极。

解读「929」深圳楼市新政

近周市场政策频繁，力度很强，政府救市态度明确，且实际上强于预期；包括降息降准，降存量利率，政治局会议首次表态房地产要止跌回稳，这些都是全国性利好。至于「929」深圳新政，内容多、范围广，包括限购、限售、首付比例、限价、增值税等方面。

限购松绑

首先是限购政策的调整，虽然没有像广州那样完全放开，但也进一步松绑：深户可在非核心区多购一套，非深户在核心区社保降为1年，非核心区不需要社保。限购政策的调整释放了非深户未满一年的人员的购买力，要知道其在深圳占比达7成。而深户非核心区域可多买一套，新增购买力也非常可观。房地产关键是供求，增加需求，对市场绝对是利好。虽然限购放开还有空间，已是大进步。

首付降低限售取消

第二是首付比例降低。买房除了总价，首付金额也是重要因素。大部分人买房还是要做按揭，首付降低代表上车门槛降低，以前可能买不起，现在可以了，会刺激需求释放。

第三是限售取消。以前炒风较盛，今天买，短时间就想卖出去。当时有很多政策来抑制。现在政策放开，一个是限售，买完拿证后随时可卖，不用再等3年或5年。这对于一些客户来说，流动性大大提高，哪怕没有卖的打算，但万一需要套现也没办法。现在解锁了，万一有需要可以变现，资金应用可更灵活，令客户买房时少一重担心。

增值税5改2

另外一个是增值税，之前是满五年免征增值税，现在5改2，达到2年就可以免征。使满2年的存量房，也会放盘出来。相信短期内，二手房放盘量会增加。市场供应增加，需求也增加，预期短期成交量会上涨。

限价取消

还有一个政策是限价取消。而在政策公布的同时，深圳迎来土拍，宝中地块溢价率超35%，楼面价比去年周边地块高出1万，楼面价涨幅超26%，是近年来首次出现土地价格上涨的情况，成功扭转了土地价格持续下跌的趋势，率先止跌回稳。此次土拍还取消了限价政策，回归到价高者得的机制，预示未来房价也可能不再受严格限价，政府希望房价能够稳定并避免进一步下跌。地价是房价的主要组成部分，地价上升，最终肯定会带动房价的上升。

总体而言，未来市场会很热闹。供应增加，需求增加，但相信房价会平稳，不会大升也不会跌。我经常说，房价是走在成交量的后面，如果成交量持续增加，趋势已经很明显的话，当上升到某个水准，那房价自然会提高。

股市升地价升房价不可能不升！

其实从美联储降息开始，经济市场出现了很大的反转。美国跟中国是世界两大经济体，但两者调控经济的手段不一样。美国一直靠调控利率，中国政府是靠政策。

另外，作为经济的「晴雨表」，A股市场近期表现强劲，连续多日大幅上涨。地产股更是出现集体涨停，股市的上涨有助于恢复市场信心，改变购房者对房价的预期，从观望转为积极入市。政府也多次表态，支持房地产市场稳定发展，但是从来没有针对房价的事情，明确任何指导意见。

房价升跌，本就是市场问题，房价高低也比较敏感，所以政策尽量回避。这次政府高调指导，房价要止跌为稳，很明确房价不能再跌，房价不跌，市场才能回稳。态支持，相当于为房价托底，给市场信心，房价已经到了底部，不会再跌了。

深圳房地产下半场已正式拉开序幕，历时几年的调整周期告一段落，将迎来新一轮的上升。但上升周期一开始不会很猛，而是慢慢往上走。