深圳经济特区由1980年成立至今，经历翻天覆地的变化，创造出发展奇迹，深圳奇迹。随着大湾区融合，北上工作成为趋势。郑叔伦早在1998年只身度过深圳河，到深圳拼事业，见证深圳由罗湖开始，一直向西延向福田、南山及宝安的繁荣发展。
同时，他亦伴随城市发展，从一个小职员，到今日成为中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理，为发展「掌舵」。尽管过去几年市道持续低迷，经历数次内地房地产高低起跌，他依然对行业充满信心，相信楼市反弹将指日可期。
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郑叔伦于1993年在香港大学数学系毕业，跟很多大学生一样，毕业后出来搵工。不想做刻板工作的他，看到中原地产在报章聘请项目助理，他认为完成一个项目后可接续另一个新项目，感觉新鲜，没想太多便去应聘。他坦言当年对中原认识不多，至于为何投身地产事业，「大学毕业后搵工，有时很讲运气，为何拣这行业，怎知啊？」
委派销售内地楼盘项目
郑叔伦回想首天上班，上午被委派负责楼盘销售，初次接触东莞楼，要准备楼书及销售资料，下午却遇上打风放假。他笑言，当时任职的部门很特别，主要为新楼盘担任代理、策划、包装及销售，九成以上是内地楼盘，即现在的大湾区。因此经常要到五星级酒店举行展销会，设置模型及展板，刊登广告吸引香港买家。
半年过后，郑叔伦开始自己负责项目，跟发展商接洽、提供策略、写建议书，获得发展商接纳后，便开始找广告公司制作，刊登电视及报纸广告后担心销售反应，到第二天有很多客人上门，有很好成交，发展商很满意，举办庆功……「虽然是几十年前的事，但这刻仍然历历在目，可能『初恋』就是最难忘。」
凭实力赢得内地同事信任
郑叔伦在1993年入行，当时内地房地产市场火热，销售成绩不俗。 「我们部门成为全中原第一，赢过其他销售香港二手楼的部门，当时在公司很风光。但好景不常，1995年内地开始宏观调控，市场环境变得较差。施老板（中原集团主席施永清）跟我们开会，认为部门的出路是在当地发展，长远需要将当地楼卖给当地人。」
为此，中原决定在广州开分行，要求员工到广州长驻。郑叔伦有感自己刚毕业两年，在香港还有很多出路，于是离开中原，出外闯荡。期间他曾任职银行物业部、影印机销售、兼职教书等，经过两三年时间，他感觉「混混噩噩」，找不到自己喜欢的工作及公司，缺少发展机会，收入又遇到瓶颈。 「就像时下很多年轻人一样，怎样努力都未能向上流。又觉得男人一定要有自己的事业，所以决定『博一博』。」
他在1998年重返中原，到1997年开设深圳中原工作。他记得首日上班开会，已受内地同事挑战，质疑他单凭香港人身份为何能成为上司。郑叔伦跟同事说，「我比你更早入行，经验比你丰富，不是因为我是香港人，是我的能力比你强，日后你跟我共事会看得到。」郑叔伦自言不爱「摆架子」，重视成功感多于阶级，与同事一起将事情做好，最终更以成绩赢得同事信任，「这行业是一个英雄地，只有你销售成绩好，自然会得到别人信任。」
地产代理行业竞争起变化
香港地产代理行业发展成熟，回望初到深圳，郑叔伦表示，当时内地没有地产代理的概念，中原是比较早将这个概念带到内地，大部分地产代理都是参考中原模式，因此中原有「黄埔军校」的美誉，施老板有「一代宗师」的美誉。但随着互联网及当地公司成长，演变出一种新模式。
他表示，出现了一些与原先做法不同的公司，通过App给业主自行放盘，进行线上及VR睇楼等。所以中原由最初领先，到后来竞争比较剧烈。好像别人跑在前面，你要在后面追一样。他形容以往行业就如赛跑，是个人竞赛，现在是赛车，除了个人技术，还要考虑赛车的性能、技工团队、赛道变化等，竞争比以往复杂及激烈很多。
「以往地铺讲求地段，有地段等如有人流，现在大家上网，就是流量。但是斗App、斗平台很『烧钱』，跟着一些寡头垄断的公司，例如抖音、微信、阿里巴巴、美团等又想做地产，这样很难竞争，流量对比很不同。以往你会很清楚对手，现在每个都有机会成为对手，只要他能接触客户，可以提供房源信息，就可能做地产代理的工作。」
面对竞争，郑叔伦坦言，个人心态很简单，他经常跟自己及同事说，永远要有创业精神。 「我相信自己的经验，相信公司的竞争力，只需要与时俱进，拥抱创新，以改变应万变。事实上，公司业绩还是相当不错，在一手及二手物业方面，市场占有率仍然相当高。」
楼市会好转「信心比黄金重要」
现时内地楼市遭遇冷锋，郑叔伦自言入行时间比较长，经历这些周期已三、四次，每次低潮后都会迎来反弹，他相信这次也不例外。 「信心比黄金重要，要相信市场一定会回复。」他认为，市场低迷时可以开源节流，为同事赋能。 「机会永远都有，只看你是否把握得到。」
虽然现时市况艰难，但他相信经过数年低迷后，即将见底反弹。他强调，政府救市决心强，特别是深圳以往楼市表现好，政府推出很多压抑楼市政策，但救市的支持政策却相对较少，「即是工具箱内还有很多工具未用，还有很多政策可以救市。加上政府持续支持大湾区融合，对香港及深圳前景充满信心。」
坚信逆境求存
在内地房地产市场拼搏二十多年，郑叔伦认为得到两个引以为傲的成就，就是通过在深圳工作，可以购买人生第一个物业，以及结婚组织家庭。 「我可以见证深圳经济发展，同时分享到深圳经济发展的红利，所以个人收入相当不错，至今可说是财富自由，所以现在工作不是为了钱。」他自言喜欢比赛，享受竞赛精神，如何在行业的激烈竞争中逆境求存。虽然现在很多人说内地房地产很差，很多发展商爆雷，很多公司赚不到钱，但因为有这种逆境，才要更加坚持。 「可能我退休的时候，就是市场最好的时候。」
化劣为优﹕善用每日过关碎片时间
以背水一战心态来到深圳，郑叔伦没想过退路。他以创业心态，决心开创个人事业，不再转工，要在这条路上取得成绩。他坦言，是运气好也好，坐顺风车又好，遇到中国经济起飞，深圳经济起飞，房地产发展也比较好，因此个人事业有些成就，有些收入，也开始考虑拍拖、结婚、组织家庭。
为了事业及家庭取得平衡，他在2021年搬回香港居住，自此，深圳是工作地方，香港是生活地方。 「以前长驻深圳，只需步行15分钟到公司。后来坐火车过关，每日来回两三小时，开始考虑怎样利用这些碎片时间。」郑叔伦开始写文章，渐渐发觉对提升个人文字组织能力及语言表达能力很有帮助，无论见客交流或上台演说，都更有说服力。 「朋友问我，每日来回不累吗？我反而认为这是很大优势，是一个每日三小时的纯个人思考空间，是令自己进步，提升效率，兼顾家庭及工作的其中一个成功因素。」
除了写文章，郑叔伦也利用交通时间思考公司的策略。他坦言，原先中原的文化是「独沽一味」，只着重楼盘销售。后来互联网发展出现很多平台，多功能兼多服务，他们在竞争上变得比较吃亏。 「当时在车上看到一本名为《互联网+》的书，即互联网加上任何事，都可成为一种新事物。我就想，中原可否也可加任何事，例如地产加金融、地产加装修、地产加投资，令我们提供不同的服务呢？因此提出了『中原+』的概念，至今对深圳中原的发展也有帮助。」
深圳房价发展期暴涨数十倍
「当年深圳还在发展阶段，福田仍是农田。」郑叔伦指，深圳由东向西发展，罗湖最早开发，然后到福田、南山，再到宝安。当时中原的总部在罗湖的国贸大厦，拥有「三日建一层」的国贸速度的美誉，大家也引以为傲。
「见证深圳发展其实很有趣。」郑叔伦指，1998年的深圳，罗湖楼价最贵，南山最平。现在相反，南山房价升得快，罗湖房价升得慢。 「当年罗湖房价大约六七千元（每平方米/人民币，下同），到现在六七万元，升价十几廿倍。南山房价则是二三千元，现在可能上升了三四十倍。房价上升，是因为深圳经济发展，为房地产带来支持。」
当年深圳发展迅速，楼盘都以香港买家为主，后来中原尽量做内销市场，将深圳楼卖给深圳人。郑叔伦表示，最初深圳人对买楼缺乏概念，认为租好过买。后来出现商品房才发现可以交易，房价有机会上升赚钱，因此楼市逐渐蓬勃。他见证深圳由罗湖开始不断往西发展，房价不断上升，楼盘亦不断升级。
物业愈来愈「豪」
「早年买家对单位品质要求不高，加上发展商利润空间不大，所以不会花很多心思在设计、用料及宣传包装上，所以楼盘最初比较朴实，并以一房两房为主。」郑叔伦表示，随着内地经济愈来愈好，买家购买力愈来愈高，发展商实力愈来愈强大，逐渐由单幢楼发展成屋苑，配套投入更大，还开始有豪宅概念。
他透露，由于中国国情，当初大家对豪宅有所忌讳，只敢说高档住宅，不敢提「豪」字。随着社会愈来愈进步开放，大家对市场化接受程度增加，打破了由商品房发展成豪宅的心理包袱。豪宅的认受度增加，单位也愈起愈大，愈起愈豪。 「香港1,000平方呎（约100平方米）已是豪宅，但深圳的豪宅是二三百平方米以上，甚至有九百平方米的平层单位，真的可以很豪。」
