受经济及地缘政治因素影响，大湾区楼市在政策「宽松导向」的助力下仍然面对不少挑战及压力。戴德梁行日前发表2025上半年大湾区住宅市场及商业物业投资市场回顾及下半年展望，预计随着关税的不稳定影响逐渐减淡，今年全年住宅成交量或录得至近30万宗，相对2024年下跌约6%；下半年房价仍有下调压力，全年或录得0-5%跌幅。
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2024年首三季大湾区住宅成交欠佳，然而到了第四季，政府推出多项有效政策，带动成交量急升，达到接近每月40,000宗水平。戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，这些政策动力延至2025年首季，尽管受到二月份春节假期影响而有所下跌，但2025年首季的成交量仍比去年同期上升15%。随着中美贸易战在4月份爆发，买家对经济前景感到缺乏信心，入市态度变得谨慎，现时成交量回落至约每月25,000宗，他相信买家的观望情绪将持续到今年第三季，对第四季能否反弹存疑。
全年成交量可达30万宗
市场不稳定情况仍然存在，但仍录得两万多宗成交，陶汝鸿解释，这数字反映了市场的刚性及改善性需求。他估计下半年成交量将有所改善，估计可达每月约27,000宗，全年成交量将有望到30万宗。
虽然成交量较去年同期下跌约6%，但按城市划分，广州、深圳、东莞、珠海的一手住宅销售数字仍有上升趋势，对比去年及今年上半年，广州上升21%、深圳47%、东莞6%、珠海8%，一线城市及位置较佳的地区升幅较为显著。相对而言，大湾区其他城市则出现下跌，中山下跌10%、江门11%、惠州11%、佛山15%，跌幅最严重是肇庆，达32%。
楼价有下调压力
深圳二手房价指数在第二季出现调整，房价在2024年12月至2025年3月录得升幅，但随着中美贸易战发生，楼价面临下调压力。陶汝鸿指出，深圳中高端二手住宅市场在第二季按季下跌4.4%，按年下跌7.4%，年初至今下跌0.5%内地房地产政策大致延续去年宽松导向，持续优化「四个取消、四个降低」的政策。陶汝鸿指，当中主要包括专项债，收购闲置土地及空置单位，解决开发商的资金流问题等，以令市场信心回复。他相信未来仍会有楼市政策出台，但一般在于帮助买家减低置业成本及负担能力。然而，购买意欲才是最重要因素，若经济情况持续不稳定，关税问题仍然存疑，他相信买家会继续保持观望。
大湾区商业物业投资一支独秀
大湾区商业物业投资方面，上半年总投资金额为247亿元人民币，比去年同期大幅上升108%。戴德梁行中国资本市场部副董事总经理陈彩丽表示，全国市况转差，但大湾区一支独秀，占全国物业投资成交31.3%，达到过去5年的高位。
她指出，今年上半年只有4宗超过10亿元人民币的成交，当中三项是保险公司收购工业物流的项目，一项是银行债权股交易。其他30宗为细额成交，成交额以1至3亿元人民币为主。整体成交以工业物流为主导，占整体52.4%（14宗）；零售商业占7.4%（9宗），预计下半年数字会大幅扩大。
展望下半年，她相信物流和商业板块会继续跑出。大湾区仓储市场将迎来大量新增供应，以广州、佛山、深圳为例，未来两年新增供应超过现有供应一半，若这些城市的吸纳量未能跟得上供应量，可能会出现空置率上升及租金下调压力的问题。
房地产市场「止跌回稳」焦点政策
广东省率先开启2025年专项债收购存量土地，成为全国首例。 2月份以来，广东省如广州、珠海和惠州，密集发布拟回购存量闲置土地的公示，并且合计发行逾307亿元人民币的专项债券。
珠海/中山
‧发布住房「以旧换新」补贴政策，补贴按「卖一买一」原则申领
‧可获现金补贴/电子消费券/所得税退税优惠
广州
‧明确提出全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付比例及利率
‧成为中国一线城市中首个「三限」全面松绑的城市
‧正式结束长达15年的楼市调控期
深圳中原：料下半年出台政策刺激楼市
去年政府推出一系列政策带动楼市成交量急升，惟在今年成交已见回落，对于政府会否「出招」刺激楼市，中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦表示，目前市场大幅转冷，若维持目前态势，止跌回稳目标难实现。因此，下半年将极大机会「出招」刺激楼市，或会推出调控政策松绑及降息利，调控方面，继续松绑限购、加大税费优惠等可能性大。
需利好消息带动
郑叔伦预计下半年市场仍有下行压力。 「目前市场下行速度较快，但相信在利好政策刺激下，第四季度市场会有明显改善，整体呈现先跌后升走势。」他认为，内地经济状况直接影响楼市发展，下半年值得留意的一项是贸易战，中美贸易战不确定性依然较大，对内地经济冲击不小，如上半年贸易战加剧，市场观望情绪显著升温；另一项是政策，包括调控政策和降息等金融政策，市场大幅转冷下，急需利好政策带动楼市企稳。
过去这段时间，刚需及改善需求成为市场主导。郑叔伦指，近两年改善需求占比愈来愈大，成为稳定市场的重要力量，未来改善需求在市场上的比重亦会继续扩大。对于有意内地置业的港人，他提醒要关注低价回迁房骗局、高回佣骗局等，这些都是近期曝光比较频繁的问题。
深圳二手住宅成交先升后降
据深圳中原研究中心数据显示，2025年上半年全市二手住宅成交29,231套，同比上升36.6%，环比下滑11.7%。上半年成交呈先升后降趋势，进入第二季，市场逐步降温，观望情绪上升，成交量逐月下滑，6月分成交套数跌至上半年低谷。
2025年1月成交套数为4,554套、2月3,677套、3月6,078套、4月5,733套、5月4,687套、6月4,502套。
