7月深圳一手住宅网签2,664套，环比下滑18.7%；其中预售成交1,441套，环比下滑24.1%，套数为近17个月最低；现售成交1,223套，环比下滑11.2%。二手住宅过户4,656套，环比上升3.4%；二手录得5,669套，环比上升2.2%。从资料看，7月一手成交下跌幅度较大，二手成交略微增加。
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深圳房地产市场购买力还是有的，但为什么新房下跌幅度大？一方面是由于最近几个月市况不太好，很多发展商持观望态度，没有推盘，或者说没有把好项目拿出来卖。发展商觉得现在推盘如果卖的不好，影响项目口碑，不利于以后的销售，所以宁愿晚点卖，也不匆忙推盘。市场加推少，销售量自然也就少。
发展商保盈利小业主重价格
另一方面，今年年初的时候，不少国央企制定的策略是保盈利，与去年的以价换量不一样。不少发展商年初认为房价已经到底，没有理由再长期做亏本生意。销售速度解决不了利润问题，只能解决现金流问题。要改善企业盈亏状况，只有把房价提高。因此，有些发展商选择今年改变以价换量政策，要开始保盈利。但是现在市场比较脆弱，客户捡便宜的心态比较重。如果提高价格或者取消优惠，肯定会吓怕很多客户的，客户转而观望。发展商让利力度的减少，也导致新房销售减少。
二手房方面，小业主相对比较灵活，不需要像发展商那样考虑战略问题。未来市场的不确定因素比较大，有些人看好后市，有些人看不好，分化比较严重。不看好的，议价空间比较大，就容易成交；看好的，议价空间小，就卖不出去，两者分化比较严重。现在市场捡便宜心态重，最敏感就是价格，其他因素反而不是那么重要。现在整个社会都弥漫着降维消费，客户对价格非常敏感，议价空间大的房子才好卖出去。
土拍热度从谷底往上增加
7月没有政策出台，虽然大家都很期待。但是7月有一个很好的消息，就是土拍的情况。因为土地拍卖对于房地产来说是一个领先的指标，先有地后有房，拿完土地才建房。土地市场的活跃度，包括发展商是否愿意拿地、拿地价格等，某种程度上也会反映后面的房地产市场。我们看到现在参与土拍发展商的数量、举牌的频次都在提高，代表发展商对于拿地的热情是从低谷往上走的，发展商拿地意愿很明显的提高。
7月土拍情况还是挺理想的，前海地块12家房企参与，举牌超140轮，楼面价8.4万人民币/平方米，打破了深圳「单价地王」纪录，成为「深圳新地王」。这个价格一锤定音，土拍价格会作为大家买不买房产的参考。如果连土地的价格都要8万多，加上建造成本和利息，现在周边房子才卖八万多不是很便宜吗？面粉的价格某种程度上也会决定未来面包的价格。
不确定性减少加快买房决定
前线同事反映，土拍后，房地产市场确实更加活跃了。无论是刚需，还是豪宅，或是投资性的公寓，都受到刺激。大家一直在顾虑，一直在观望。价格瞄定后，大家心里都有谱了，最终成交速度加快。
当然，虽然有加快，整体量还是在低位徘徊，主要还是受大环境影响。但是从大环境去看，美国在关税方面跟很多国家逐步达成协议，跟欧盟也达成一致，美国一手策动的贸易战已经到了尾声。中国在其他新兴产业的发展，如人工智能，都有突破性的进步。因此，对中国经济不用太悲观，只要对中国经济有信心，房地产市场一定不会差到哪里去。
香港楼市做好可引领深圳楼市
以香港为例，在中央的支持下，香港的经济已经触底反弹，房地产市场也已跟随触底反弹。香港股票市场很活跃，上半年IPO全球第一，可以理解为现在全球的资金重新回到香港。但资金为什么不去新加坡、伦敦或者日本呢？某种程度上还是看重香港背后的中国。
现在香港钱多，银行愿意以较低利息借贷给你。过去很多人不愿意买房，包括很多来港的高才、优才只是租房，令香港租金不断提高，租金已高于供楼支出了。
从租房的角度来说， 是愈来愈不划算的。所以，租客在减少，买家在增加。再加上内地很多客户听到香港有这么好的事情，也跑过来买。因此，交易量提升，也会令到房价有支撑。 目前香港房价见底回升已是事实。这一趋势一旦形成，将进入一个大周期，接下来香港房地产市场只会越来越好。香港房产市场好，就是大湾区楼市的风向标，不仅不会分流深圳的客户，反而是对深圳市场是一种引领，也许今天的香港就是明天的深圳，我们对深圳楼市不用太悲观。
