深圳内望：料今年住宅楼价见底市场将重拾动力

展望2024，2023年政府出了很多政策救市，三条红线有不同程度放开，令到开发商能够不完全依赖通过卖楼回笼资金。之前融资管道全封闭了，只能卖楼，卖不出去，公司面临生死存亡，只能降价割肉去卖。你降我也降，最后市场信心就逐步消耗殆尽。现在救市的焦点，必须把房价稳定下来。

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救市必须稳定房价

如果房价继续下跌，信心是很难恢复的。要房价不下跌，开发商必须不降价，最主要还是要解决开发商的资金问题。所以，现在政府通过很多金融机构，鼓励放贷给开发商，令开发商资金紧张的情况有所缓解。同时让国央企接管部分专案，化解风险。通过不同手段，令有资金压力的项目、企业得到缓解，房企资金压力最大的时期相信已经过去。房价之前跌的幅度比较大，现在有很大机会在目前水准稳定下来。

2024年开年，市场上看到个别楼盘取消部分优惠了，取消优惠是开发商改变策略的开始，之前是以价换量，如果资金压力没那么大，不一定会再采取以价换量的销售策略，转向对利润的追求会大过对销量的追求。这个改变很重要，因为改变了就不会有那么多的开发商有打折的动作。你不打折我不打折，更加会令客户相信目前价格已经见底。

某种程度上不再降价不是坏事，当愈来愈多开发商可以不通过降价也能够把房子卖出去，会更加反映目前房价已经见底的事实。既然见底了，客户就可以更大胆的入市。因此，2024年市场见底的机会比较大，再采取以价换量策略的开发商比例会减少，在目前房价水准都可以把房卖出去的话，客户的信心就回来了，客户的信心回来了，慢慢的市场就会重拾动力了。

商品房松绑政策陆续有来

由于商品房、保障房的双轨制逐步完善，对于商品房的管控力度需要会减少，预计2024年会继续推出不少松绑政策，一是因为已经换届完成，以前有种说法是，深圳不出政策是因为快到换届阶段，现在换届完成，政策力度也可以稍微大一点了；二是政府都要大力搞好经济，搞好经济就要搞好房地产，因此政府有较高的意愿搞好房地产；三是深圳房价调整的幅度大，现在市场不火，把以前市场火爆时期出台的限制政策取消也是合理的做法，政策应该跟市场状况同频同步。四是，通过前几年的努力，深圳人才房建设比较到位，可以把保障需要给到人才房，商品房可以让它市场化运作，让保障房跟商品房分开发展。

2024年，存量房增长势头相信还是会好于新房，深圳最主要是供应量问题，过去几年，深圳土拍也好，城市更新也罢，很多开发商不敢拿地。市场不好，开发商也不愿意增加库存，存量土地开发意愿也不强。新房不但受市场影响，还受供应影响，2024年预计的新房数量供应不增反降。另外，今年发展商扭转以价换量的方向，促销力度减少，短期内对销售量也会有所影响。

料存量房与新房六四开

存量房2024年持续发展，之前存量房价格调整幅度大，已经跌到相对合理的水准了，买存量房是一个机会。市场上很多存量房的地段比较好，相对原来的价格有很多的折让，再加上若是新房不再降价，存量房调价的压力也没那么大。因为新房价格是存量房的风向标，新房不再大幅降价，存量房对比新房价格就有一定竞争力，存量房的房价也会见底。见底之后，新房供应少，客户转到存量房，存量房成交量会继续放大，展望2024年存量房与新房的比例，有机会回到六四开的水准。

虽然中央不再提房住不炒，但是房产还是有金融属性，政府还是不太愿意看到金融属性在住房里面看到。对于商办、公寓等非住宅类，投资属性比较高的产品，今年会有一定机会。当前大环境下，投资管道比较匮乏，股票、基金等表现都不太好，房产从投资角度看还是一个相对比较好的选择。一些优质的商铺，供楼款甚至比租金都要低，客户有机会用低的资金，撬动比较贵的资产，之后每个月有租客帮你供楼，每个月还有盈余，算是一个比较好的投资工具，进可攻退可守。

投资非住宅类产品趋势增

过去2023年从市场观察，投资客会买比较多的非住宅类产品作为投资，甚至有些投资者买铺不是一间一间买，而是一条街一条街的买。到2024年，这种情况相信还会延续，究其原因，第一是，非住宅产品价格跌幅大，比住宅更大，现在抄底吸引力比较大。第二就是租金回报率没有像房价那样跌到谷底，所以会出现租金比供楼款大的差价情况，付首付之后，每个月不需要供款，还有净收益回报，在没有其他更好的投资选择下，客户比较热衷购买非住宅产品。

除了个人投资者买非住宅类资产，去年市场上也出现企业购买整栋大楼作为总部资产等交易个案。生意难做，大部分企业不太敢将多余的资金投资生产或投入金融市场，买大楼作为自己的总部或经营场所，也是很多做生意的企业考虑的一个选项，相当于变相的投资在自己公司身上，令到自己有资产，经营效益提高，万一经营出现什么问题，也可以用来抵押融资。等于用更多增加公司资产的方法去提高整个企业的经营效益。 2024年相信企业购买资产这种情况还会延续，非住宅类市场会有一个不错的表现。

大湾区发展将提速

大湾区发展，由于疫情有所放慢脚步，接下来时间相信会提速。深圳作为大湾区龙头，特别是前海，随着大湾区发展逐步落地，将会有更大的支持力度。大湾区融合，深圳复苏以后，临深地区，中山、东莞、惠州都会受益。随不停推动大湾区互联互通，深圳与周边地区之间的客户流动将会增加，特别是与香港。

深港过去一年联通很频繁，每到周末很多港人北上来深圳消费，也有深圳人去香港旅游。这种情况2024年还会持续增加，人员交流频繁了，之后就会有房产需求。香港是通过高才、人才引进计划吸引深圳人移民过去，同样的，深圳也有大湾区政策吸引香港人来深圳工作居住。 2024年大湾区发展的机遇不能错过，深港联动会继续增加，也会给深圳发展带来更大的动力。