今年十月份一開局就是國慶假期，而且疫情管控好像相對往年假期略為放寬，深圳人出去旅遊的增多，不少家長帶上小朋友出去玩了，導致相對來說留深看房的人就少了，再加上也沒有甚麼盤搞促銷，所以今年深圳的國慶假期還是比較平淡的。國慶之後，「二十大」隨之而來，雖然深圳是談經濟的市場，但政治經濟也是分不開的，深圳還是特別關注「二十大」的。
「二十大」談到房地產的內容很少，對現在比較脆弱的深圳市場來說，沒有消息就是好消息。所以，相對來說，「二十大」之後售樓處人流量有明顯的提升。對客戶來說，覺得現在是到「底」了就會出手，沒有理由再觀望了。
「二十大」之前，客戶觀望情緒非常濃，特別是豪宅，因為豪宅不是急需購買的，有條件去等待觀望。相對來說，剛需該買還是要買。所以，十月豪宅成交佔比相對會少一點。
按住建局資料看，10月深圳新房住宅網簽3,328套，環比下滑7.9%；二手住宅過戶量為1,733套，環比上升0.2%。10月市場還是沒有太大的起色，金九銀十不復當年火爆。過去金九銀十很旺，慢慢這幾年變得成色不足了，到現在已經跟平常月份沒有太大區別。金九銀十看來一去不返，市場將會逐步淡化這個概念了。
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有需求有購買力 但欠「決定」信心
深圳人口在、購買力在，現在並不是缺客戶，是缺做決定的信心。現在看盤的客戶量提升，說明客戶需求還在，只是轉化率還有待提高。因為大家只看，看完不出手，但還是好過於之前看都不看，能出來看房已經是一個比較好的進步了。
另外，10月最後這個周末，有兩個樓盤「日光」，是深圳第四第五個「日光盤」。這也是一個非常好的信號，代表深圳的購買力還在，問題只是有沒有辦法把它釋放出來而已。
展望後市，有幾個領先指標非常關鍵。首先是看房量，看房量增加自然後面成交量會增加。其次是成交量，成交量增加，說明愈來愈多的客戶認為買房的時機到了，因為買房是一個用腳投票的行為。很多人認為樓價還會跌，但是他們不買房，評論是很主觀的，最理性最客觀最有代表性的意見，還是拿出真金白銀買房的人。
買房的人代表市場的組成部分，不買房的只是旁觀的部分。愈來愈多的人在這個時候選擇買房，就說明愈來愈多人認為時機已經到了。
市場變化三元素
最後是樓價，不會有永遠升的樓價，也不會有永遠跌的樓價，樓價總會有天花板，也總會有谷底。谷底在哪裏，要看成交量，當成交量從低位反彈，並且愈來愈多的話，那就代表距離谷底不遠了，甚至是已經反映市場已經轉勢，從衰退轉向復蘇了。
成交量提升，後面樓價就會跟着升了，樓價升上去，客戶的信心就會恢復過來。
所以，要掌握市場變化，最有效的方法就是先關注看房量，再看成交量，最後看樓價，只要樓價已經到底，開始反彈，整個市場就有條件開始復蘇。樓市就是這樣，買漲不買跌，愈跌愈沒人買。當市場轉勢，樓價開始比較穩定，有機會慢慢攀升之後，市場就回來了。
深圳沒房的人永遠比房子要多，只不過大家現在不出手而已。當然市場也不可能一下子火爆，復蘇也需要時間。市場在風暴過後也需要休養生息，但風暴起碼已經過去了，現在就是休養生息的時候。
租金指導價的討論
10月底，深圳發佈租金指導價，引起了市場的廣泛討論。房地產不是統一定價的產品，為甚麼它不能一瓶水一樣統一定價？
原因無他，每套房子都具有獨特性，每個產品都不一樣；它也沒有中央交易市場，而是各自交易，可以在你家裏交易，也可以在我家裏交易，在社會上每一個角落都有可能產生交易。而且價格都是通過買賣雙方談判而成，沒有標準可言，波動可以很大。
哪怕同一樓層或樓上樓下同一戶型，價格差異也可以很大，沒有很客觀的標準。政府為了控制樓價，出台了指導價，指導價一開始只是給到大家一個參考，有點像評估公司的評估價，屬於第三方權威機構去評估它的價值。但評估機構是每一套去評估，而指導價是整個社區去定，相對來說簡單粗暴點，不考慮樓層、裝修等，但是作用跟評估公司一樣，由買賣雙方之外的第三方去給一個參考價。評估公司更為專業，但政府的權威性更高。
一開始深圳推樓價的指導價，效果其實也不太理想的，價格跟實際市場偏離的太遠，大家都不太考慮指導價。只不過後來，深圳政府做的比較好的是，讓指導價跟貸款掛鉤，指導價就有實際作用了。不管怎麼樣，交易你可以自己定價，但是貸款必須按指導價來，那麼就有無形的動力，把價格往指導價去推。當時的指導價定的比較低，而樓價比較高，現在樓價逐步調整，給大家的錯覺就是，大家都慢慢按照指導價成交。但最近我們也察覺到，有些成交已經低於指導價了。
指導價不代表成交價
所以，指導價真的可以代表市場的成交價嗎？我認為是不可以的，因為可以的話，為甚麼會低於評估價呢？價格逐步調整，一開始給人的錯覺就是，好像指導價很有作用，樓價跟指導價愈來愈接近。但我想說的是，哪怕沒有指導價，市場也會往下走。特別是現在部分價格已經低於指導價，說明指導價做不了統一定價的作用，只不過是按揭貸款的參考依據。
租金是業主和租客的博弈
回到租賃指導價也一樣，業主跟租客之間也是博弈的市場，每套房實際情況也不一樣，租金多少還是要根據市場來。特別是租賃市場，很難監管，指導價跟租賃環節沒有任何掛鉤。有些政府物業也許會按照指導價出租，但是跟私人市場還是兩個市場，很難互相影響，所以說租金指導價參考多於實際意義。
