從住建局資料看,九月深圳新房住宅網簽3,614套,環比上升38.1%,為今年最高;二手住宅過戶量為1,730套,環比下滑13.5%,為近六個月最低。深圳房地產市場呈現出新房火熱,二手房冷淡態勢,兩極分化嚴重,新房成交量放大,二手房成交量走低,一高一低,往不同方向發展。
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盤多 價低 「日光盤」再現
九月新房表現亮眼,市場呈現出三個特點,推盤多、定價低、日光盤再現。
今年以來深圳市場一直比較疲軟,加上疫情影響,前八個月推盤明顯不足,迎來金九銀十,市場也有所期待。特別是發展商,近年來銷售狀況大不如前,很多以前的千億巨頭跌了差不多一半。為回籠資金、衝擊業績,發展商也加快了推盤節奏,市場迎來了推盤熱潮。
與以往不同,今年市場不佳,發展商願意在價格上做出讓步,定價變得更吸引,甚至出現比周邊二手價格更低的情況。因為如果價格定的過高,就有可能錯過今年最後的銷售黃金時期。
在資金回籠的壓力下,九月很多新盤,價格定得比較低或者折扣力度很大,甚至可以說是激進。比如招商璽家園,價格同周邊倒掛不少,登記的人數也很多,最終實現了「日光」。其他已經在賣的樓盤,價格也做出讓步,大搞促銷。如京基水貝城市廣場,優惠力度非常大,銷售量上也有比較大的增長。
防控措施嚴格 二手成交持續低迷
今年的「金九」,發展商普遍採取以價換量的方式,目前市場下,如果你不降價,那麼就很難賣出去。有些客戶不入市一直在等待價格下調,現在降價了,部分客戶也果斷上車。當你發現價格比較平穩,成交量開始上升,那麼就是市場穩固的信號。可以看出,現在價格在底部了,成交量開始反彈。因此九月份成交量放大,反映市場快到底部了。當市場是底部反彈的開始,那就是一個很好的入市時機。目前看,九月不能說是「金九」,但可以說是「旺九」。
二手市場持續低迷的原因,由於新房推盤較多,定價又比較吸引,新房比二手房更為便宜,一二手房價倒掛,導致二手沒有太多的機會。另外,目前二手最大的問題是,深圳疫情反覆影響,九月初深圳就已經實施靜默管理,為了防控疫情,很多社區都採取封閉式管理。雖然疫情稍微消退,但是防控措施依然嚴格,社區白名單政策的出台,對客戶看二手房造成了很大的影響,不是住戶,不在白名單,想去社區看房有很大的困難,帶看量下降,成交量就隨之降低了。
另外,九月底第三次集中土拍開啟,參與競投的還是以國央企為主。政府為了提振市場,上調土拍限價,把壓力轉嫁給了發展商。但目前行情下,市場銷售速度比較慢,發展商拿地後賣出去比較困難,導致發展商補充土地的需求小一些。同時政府抬高限價,但房價在往下掉,發展商拿地熱情少了很多。以前很熱鬧的土拍,現在參與者寥寥無幾,觀望情緒濃厚,導致多塊地底價銷售。當然此次地塊位置不佳,保障性住房多也是重要因素。雖然土拍價格提高,但也增加了保障性住房建設。土拍結果比較平淡,對市場的影響比過去小一點,市場也沒甚麼反應。
帶押過戶 提高交易效率降成本
當然市場也有利好的消息,就是帶押過戶的出現。九月已經有多個城市在推行帶押過戶,深圳也完成了第一例帶押過戶。
帶押過戶的出現讓二手房的交易效率更高,成本更低。當然交易過程中更重要的是安全問題,業主在過戶給客戶的過程中,怎麼保證業主拿到錢,同時客戶得到房,這就需要第三方擔保,解決中間萬一出現過不了戶,到底誰賠款的問題。現在二手房都有中間第三方,傳統是擔保公司,收擔保費,令到交易萬一出事,有人理賠。而帶押過戶,由公證處作為第三方的角色,去保障買賣雙方的利益,但萬一出事,這個中間人要不要承擔責任呢?交易費用的降低肯定是好事,但交易風險才是關鍵,這個仍需拭目以待。當然現在還是試點階段,帶押過戶是否會讓市場活躍還很難說。因為擔保費是購房成本中很小的一部分,只是冰山一角,不算大的利好,但是一個好的嘗試。
暴雷房企事件有實際性進展
恒大宣佈多個深圳項目引入國企龍崗安城投,這意味恒大問題的解決開始有了實際動作。經過兩年的整頓,終於看到了實際性的進展。
這是一個很好的開始,如果發展商暴雷問題都有機會得到解決,整個市場就可以重新恢復正常。過去兩年頻繁暴雷,令購房者顧慮頗多,對市場影響很大。現在逐漸得到解決後,有助於恢復市場信心。