深圳内望:上月推盘热潮以价换量

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从住建局资料看,九月深圳新房住宅网签3,614套,环比上升38.1%,为今年最高;二手住宅过户量为1,730套,环比下滑13.5%,为近六个月最低。深圳房地产市场呈现出新房火热,二手房冷淡态势,两极分化严重,新房成交量放大,二手房成交量走低,一高一低,往不同方向发展。

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盘多价低 「日光盘」再现

九月新房表现亮眼,市场呈现出三个特点,推盘多、定价低、日光盘再现。

今年以来深圳市场一直比较疲软,加上疫情影响,前八个月推盘明显不足,迎来金九银十,市场也有所期待。特别是发展商,近年来销售状况大不如前,很多以前的千亿巨头跌了差不多一半。为回笼资金、冲击业绩,发展商也加快了推盘节奏,市场迎来了推盘热潮。

与以往不同,今年市场不佳,发展商愿意在价格上做出让步,定价变得更吸引,甚至出现比周边二手价格更低的情况。因为如果价格定的过高,就有可能错过今年最后的销售黄金时期。

在资金回笼的压力下,九月很多新盘,价格定得比较低或者折扣力度很大,甚至可以说是激进。比如招商玺家园,价格同周边倒挂不少,登记的人数也很多,最终实现了「日光」。其他已经在卖的楼盘,价格也做出让步,大搞促销。如京基水贝城市广场,优惠力度非常大,销售量上也有比较大的增长。


防控措施严格 二手成交持续低迷

今年的「金九」,发展商普遍采取以价换量的方式,目前市场下,如果你不降价,那么就很难卖出去。有些客户不入市一直在等待价格下调,现在降价了,部分客户也果断上车。当你发现价格比较平稳,成交量开始上升,那么就是市场稳固的信号。可以看出,现在价格在底部了,成交量开始反弹。因此九月份成交量放大,反映市场快到底部了。当市场是底部反弹的开始,那就是一个很好的入市时机。目前看,九月不能说是「金九」,但可以说是「旺九」。

二手市场持续低迷的原因,由于新房推盘较多,定价又比较吸引,新房比二手房更为便宜,一二手房价倒挂,导致二手没有太多的机会。另外,目前二手最大的问题是,深圳疫情反覆影响,九月初深圳就已经实施静默管理,为了防控疫情,很多社区都采取封闭式管理。虽然疫情稍微消退,但是防控措施依然严格,社区白名单政策的出台,对客户看二手房造成了很大的影响,不是住户,不在白名单,想去社区看房有很大的困难,带看量下降,成交量就随之降低了。

另外,九月底第三次集中土拍开启,参与竞投的还是以国央企为主。政府为了提振市场,上调土拍限价,把压力转嫁给了发展商。但目前行情下,市场销售速度比较慢,发展商拿地后卖出去比较困难,导致发展商补充土地的需求小一些。同时政府抬高限价,但房价在往下掉,发展商拿地热情少了很多。以前很热闹的土拍,现在参与者寥寥无几,观望情绪浓厚,导致多块地底价销售。当然此次地块位置不佳,保障性住房多也是重要因素。虽然土拍价格提高,但也增加了保障性住房建设。土拍结果比较平淡,对市场的影响比过去小一点,市场也没什么反应。


带押过户 提高交易效率降成本

当然市场也有利好的消息,就是带押过户的出现。九月已经有多个城市在推行带押过户,深圳也完成了第一例带押过户。

带押过户的出现让二手房的交易效率更高,成本更低。当然交易过程中更重要的是安全问题,业主在过户给客户的过程中,怎么保证业主拿到钱,同时客户得到房,这就需要第三方担保,解决中间万一出现过不了户,到底谁赔款的问题。现在二手房都有中间第三方,传统是担保公司,收担保费,令到交易万一出事,有人理赔。而带押过户,由公证处作为第三方的角色,去保障买卖双方的利益,但万一出事,这个中间人要不要承担责任呢?交易费用的降低肯定是好事,但交易风险才是关键,这个仍需拭目以待。当然现在还是试点阶段,带押过户是否会让市场活跃还很难说。因为担保费是购房成本中很小的一部分,只是冰山一角,不算大的利好,但是一个好的尝试。


暴雷房企事件有实际性进展

恒大宣布多个深圳项目引入国企龙岗安城投,这意味恒大问题的解决开始有了实际动作。经过两年的整顿,终于看到了实际性的进展。

这是一个很好的开始,如果发展商暴雷问题都有机会得到解决,整个市场就可以重新恢复正常。过去两年频繁暴雷,令购房者顾虑颇多,对市场影响很大。现在逐渐得到解决后,有助于恢复市场信心。