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深圳內望:「金九」22新盤開售 8個即日售罄

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9月是傳統「金九」,當月開發商推盤積極,有22個住宅專案入市,但市場分化較為明顯,22個住宅項目中有8住宅項目開盤售罄,8個「日光盤」說明深圳置業者購買力依然強勁。

部分新盤去貨不如過去 銷情下行

事實證明,在深圳只要樓盤品質較好,定價合理,性價比較高的,依然會得到市場的認可及消化。同時,在總體市況仍然受壓的時期,其他大部分專案去化情況就不如過去。統計整個九月份,新盤整體開盤去化平均超五成,與去年平均去化達八成以上的情況相比,銷售情況還是出現下行趨勢。

總的來說,9月新房市場推盤數量較多,整體表現只可以說中規中矩,市場去化仍然存在一定壓力,相信年底前開發商爭相去貨情況將會愈演愈烈。

重拍22居住用地僅1宗流拍

本月土地市場迎來了第二批集中供地,重新上架的22宗居住用地在9月28日集中開拍,本次土拍依然吸引了眾多開發商的參與,反映開發商對深圳後市還是較為樂觀。22宗居住用地開拍,最終成交了21宗,僅有一宗位於寶安區松崗街道的居住用地流拍,相比同期廣州土拍的情況,深圳土拍的流拍率,實在是非常低。雖然市場受壓,開發商資金緊張,但是還是無阻開發商在深圳買地的熱情,一方面是深圳土地稀缺,拍一塊少一塊,另一方面,深圳經濟發展,長期還是看好的。

21宗居住用地,有4宗土地是底價成交,其餘17宗土地,均以15%的封頂溢價率成交,但是在競全年期自持租賃住房面積的環節中,均未達到40%的上限,僅一宗不含可售商品房且需全年期自持租賃住房的西麗地塊,開發商爭持激烈,需要鬥到最後,最終深圳出現首宗搖號土拍的經典個案。

開發商出價較前保守

從開發商的出價情況來看,開發商拿地出價還是較過去為保守,在成本控制方面較為謹慎,畢竟在目前限價的政策下,利潤已經被壓縮。另外,在本次土地拍賣中看到,國企背景拿地佔比要比過去更高,估計因為私企或受三道紅線的影響,導致現金流不夠充裕的情況,需要把精力集中在銷售庫存的工作中。在嚴控房企槓桿的情況下,國企因為財政穩健,較為有利,預計國企為拿地主力的現象將會維持。未來在新房市場銷售也會反映出來,國企的推盤量及佔比,也會同步增加。

新盤市場觀望情緒增加

本月恒大事件吸引了市場眾多關注,恒大作為中國房企的龍頭企業之一,過去依靠高槓桿、高周轉的發展模式,全國攻城掠地,但是風光無限的背後,是高負債累累,如果遇上市況逆轉,銷售價格與速度上不去,經營狀況就容易出現嚴重問題。媒體評論恒大也許只是房企當中的冰山一角,所以引發了其他房企的債務問題被市場所關注。由於新房市場基本以預售為主,置業者受本次黑天鵝事件的影響,會開始擔心物業是否會出現爛尾的問題,延後入市時間,因此新房市場整體的觀望情緒較之前有所增加。

房企和仲介代理要「活下去」

總體來說,當前深圳樓市整體行情依然低迷,房價及銷售額上不去,房企和仲介代理公司都在艱苦經營,三年前萬科的「活下去」口號,成為了眾多公司當前的經營現狀。恒大事件爆發,保交樓的任務嚴峻,傳言政策層面或許適當放鬆,對地產企業提供一定的信貸支持,若然傳言屬實,那麼房企資金緊張情況有望被舒緩,市況將有望被扭轉。但是,那怕政策有所放鬆,房住不炒政策還是堅持執行,所以相信不會出現市場大幅升溫的現象,房地產市場將大概率會平穩的運行。