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深圳樓市成交

深圳內望:土拍火熱難掩市場低迷 一手二手成交現跌幅

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今年5月深圳新房住宅成交2,677套,環比下滑23.6%;二手住宅成交3,027套,環比下滑37.9%。5月深圳市場持續低迷,一二手購房氛圍都不太樂觀。從住建局公佈資料看,一二手住宅成交量皆下滑超2成,為近一年新低。

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深圳中原董事總經理鄭叔倫

深圳樓市一二手成交跌幅逾兩成

市場表現不佳由多重因素造成,一方面是跟政府打壓有關,近期政府對學位房、深房理事件進行打擊查處,對於資金管控也更為嚴格。

市場低迷、資金緊缺,符合有房票並且資金來源清晰等條件的客戶比較少,造成市場上有效客戶稀缺。當前市場上非常明顯的一個特徵是樓盤之間分化嚴重,堪稱冰火兩重天,好的很好,差的很差。客戶比較過去更加慎重,不會輕易用掉房票和資金去買房,而是會挑比較優質的樓盤下手。政府現在規劃多個樓盤統一開盤,先在深圳上登記,篩選符合條件的人員,篩選條件雖然非常嚴苛,還是擋不住買房的熱情。

優質住宅房源供不應求

雖然市場氣氛低迷,但是優質房源,特別是受歡迎的住宅產品,還是很被市場看重,整體還是出現供不應求局面,成交依然很火爆。五月開盤的住宅新盤,普遍都繼續賣的相當好,但是並不代表整體市場很火爆,熱銷僅僅出現在小部分的新盤上。另一方面,公寓、商辦、二手房……等產品,受近期政策打擊,銷售還是比較困難,市場陷入困境。

深圳樓市成交
深圳五月開售的住宅新盤,熱銷僅一部分。

「土拍」受熱捧三地皮頂價成交

5月中旬,深圳迎來今年第一次「集中土拍」,超過25家房企參與。從此次土拍看,除可售人才房以及深汕兩塊地底價成交外,其餘三塊地熱度都很高,皆頂價成交。其中光明地塊可售樓面價達到了3.6萬元/平方米(人民幣,下同),寶安尖崗山地塊競只租不售人才房面積達到總建面的近五成,可售樓面價達到近7萬/平方米;南山西麗地塊,雖然只有三家房企參加,但競爭激烈,耗時近2小時,舉牌超百次。

土拍受到熱捧,體現發展商對深圳市場依然非常看好,拿地熱情並沒有受到市場低迷的影響。只要土地優質,或者說只要是商品住宅,發展商都會放心去拍。發展商看的比較長遠,是市場的長期價值。

新房指導價外再增裝修標準

5月底又有政策再出,明確了新房指導價、裝修標準制定規則。近幾年深圳多是針對二手,現在新房較熱,又開始針對新房。新房指導價以前就有,現在將指導價準則完善,讓它更全面,更有據可依。

裝修標準以前是沒有的,過去發展商可以通過加收裝修費來實現溢價。現在對裝修價進行指導,令到發展商可以提高房價的空間愈來愈少,房地產從以前的黃金時代,已經發展到現在以薄利多銷為主的時代了。

房價趨下跌料低位整固

發展商是用高效率賺錢,而不是溢價賺錢。高周轉成為常態,愈來愈多的發展商當天拿地,當天就入場動工。

對客戶來說,指導價可以讓客戶以更加優惠的價格去買到房產,價格上的降低也讓更多人可以承擔的起購房所需資金,更多的客戶就有入市需求。

房價目前有下跌的趨勢,當價格下跌到一定程度,需求就會慢慢釋放出來,價格也會逐漸平穩,達到量升價穩的階段。因此對後市也不用太過悲觀,目前已經慢慢發現有投資客戶蠢蠢欲動,不排除六月市場開始低位整固,成交量有望企穩回升。