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深圳樓市內望:購房資金收緊 新房供應不足

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根據住建局公布,深圳4月一手住宅成交3,502套,環比下滑34.0%;二手住宅成交4,877套,環比回落28.2%,一二手成交都下滑了近三成左右,市場總體表現較為低迷。當前困擾深圳樓市的主要因素是資金流動性問題,政府近期加大打擊經營貸,嚴查資金來源,將購房資金卡的很死,導致市場向房地產市場流動的資金大幅收緊。

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多地防止經營貸流向深圳樓市

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深圳中原董事總經理 鄭叔倫

是次嚴控資金流動性是從深圳開始,各地紛紛開啟跟進加強監管,僅4月就有包括廣州、佛山、東莞、紹興等城市出台相近政策,同樣是嚴控資金走向,防止經營貸流向樓市。

在目前的政策背景下,現在市場上的購房者大概可以分為這幾類。一種是有心無力,購房者資金不足,希望通過借貸來獲得首付款來購房。在銀行資金審查、貸款審批非常嚴格的情況下,想購房就比較困難了。第二種是有力無心,自身資金足夠,但是資金來源有瑕疵,他們擔心用來購房會不會被追究,哪怕按揭貸款已經審批,但是如果發現了首付資金來源有問題的話,銀行也可以隨時要求提早還清貸款。

第三種是有心有力,本身有錢,資金來源也很清晰。他們在市場上追逐更好的投資選擇,目前住宅是被打壓的物件,這部分人群就在市場上不停的尋找其他機會,包括公寓、商鋪、小產權等等。

小產權交易將進入嚴查期

深圳小產權問題在全國最為嚴重,其實小產權只是坊間說法,嚴格來說是沒產權,從法律上看屬於違法建築。近來深圳小產權熱度高漲,政府開始大力打壓小產權,避免市場資金流入風險更高的小產權,避免小產權泡沫進一步擴大。

政府近期多次強調禁止小產權交易,無論是村委過戶還是律師見證,小產權交易都不受法律保護。可以預見,接下來的一段時間,小產權交易將進入政府嚴查期。政府打壓小產權是正確的做法,小產權交易風險大、糾紛多,即便是住宅被打壓的情況下,還是建議大家不要碰這種無產權的房子,一旦出事就得不償失了。

市場觀望氣氛濃

總體來說,嚴格的調控政策下,市場正處於過渡階段。以前一直都是上有政策,下有對策,短暫的調整後,市場就會重新回到平穩階段。但是現在大家好像還沒找到方向,還在不停去尋找不同的投資機會,找不同的辦法克服政策。但是這次政策的確太嚴厲,針對性比較強,一針見血。市場上還沒找到很有效的應對手段,市場處於觀望狀態。持續的低迷也導致市場上有些二手房業主叫價開始鬆動,政策剛出來時,業主心態還是比較強的,降價意願不高。以前業主放賣、放租也很快就可以成交,現在成交時間明顯拉長。急售的業主開始調低叫價,雖然不是主流,但是也有出現降價成交案例。

發展商4月推盤慢

新房來看,4月發展商推盤節奏還比較慢,開盤量比較少。近期政策比較多,發展商也在觀望,沒有熱點新盤出來拉動,市場比較冷清,以尾盤、加推為主。整個4月一二手都比較平淡,一手沒有新開盤,沒有焦點,沒有話題,哪怕有一些,影響力也很弱。發展商也刻意壓制熱銷氛圍,避免市場受到刺激。但預計5月開始,新房推盤量會有較大幅度的提高,並且不少熱點樓盤推出,市場氛圍有望逐漸回暖。

深圳市場低迷,資金正向周邊城市流動。最近流向比較多的是中山,深中通道很快就要開通了,深圳到中山的距離大幅度縮小,兩地交通就很方便了。而且中山房價跟深圳落差比較大,吸引資金往中山流入。深圳一直以來都是扮演比較重要的引擎作用,深圳房價上漲,不可避免的會拉升周邊城市的上漲。古話說,水往低處流,當深圳房價高漲的時候,就會有一部分人群、資金被分流到臨深區域。

無隔離通關困擾深港兩地

困擾深圳另一個問題是,深港之間依然無法做到無隔離通關。從去年底到現在,雙方不停地推遲放開通關隔離限制,並且目前還沒有具體的時間表。反而因為印度疫情的大爆發,變異病毒令疫苗的效果存疑,讓疫情管控再添變數。

五一之後,深圳反而收緊了對香港入境的隔離政策。通關的不便或多或少對深圳房地產市場有影響,港人來深圳置業少了很多。以前通關區域港人、港深交流比較活躍,對商鋪價格、租金等都是支撐力量,雖然不是主流,但也是不小的支持。當然,現在內地去香港置業的也少了,但是香港即便缺少了內地資金,樓市還是很火爆。背後原因,一是因為香港沒有什麼行政手段去調控樓市,主要還是靠稅費來調控市場。二是香港市場存量資金很多,對樓市的支持力度很大。

深圳疫情控制的好,樓市卻比較低迷;香港疫情比較嚴重,房地產反而很火爆,從此可以看出市場起落跟疫情關係不大,主要還是跟政策、資金關係較大。深圳資金緊張、政策嚴厲,市場就低迷。香港資金多、管控放鬆,樓市就繁榮。