中國房地產行業在2022年,可以說經歷了前所未有的深度調整,而房企的財務風險管控能力,更成為市場關注重點,能夠在這一波「大浪淘沙」的挑戰中仍能穩步前行的企業,正好迎來隨着一系列支援性政策的出台,加上疫情防控措施全面優化,經濟復蘇帶動市場需求逐步釋放,整體房地產市場形勢呈現企穩向好態勢。
在昨日(3月30日),龍頭房企碧桂園發佈了2022年業績報告,市場最為關心的公司債務規模和負債率部分,實現「雙降」,年內到期債務全部償付,債務結構進一步優化,財務狀況保持穩健。
與此同時,2022年碧桂園實現權益合同銷售金額約3,574.7億元(人民幣,下同),權益合同銷售面積約4,450萬平方米,權益回款率達93%,已連續7年達到90%以上。年內,集團實現收入約4,303.7億元,毛利328.8億元,公司股東應佔核心淨利潤約26.1億元。
市場對這份成績表的最直接反應是:在港交所收市時每股為2.29港元,較開市時的每股2.17元升了5.53%,最高更曾升至每股2.33元。
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總現金餘額約人民幣1,475.5億元
根據碧桂園發佈的2022年業績報告,截至報告期末,公司總借貸餘額下降至2,713.1億元,同比下降14.7%;剔除預收賬款的資產負債率從2020年中期的81%持續下降至69.4%;淨負債率進一步降至40%,相比去年底優化5.4個百分點,是十年來的最低值。期末公司總現金餘額約1,475.5億元,相比2022年中期維持穩定。
融資管道暢通 到期公司債如期償付
2022年,碧桂園圍繞可動用現金核心管理目標,實施全面預算管理、進行精細化管控,同時也獲得監管部門和金融機構的外部支持,融資管道保持暢通。年內碧桂園成功發行了近百億元人民幣的公司債、中票、ABS、可轉債等直接融資產品,完成3次股權融資共獲得約115億港幣,獲得超十家銀行逾 3,000億元人民幣意向性綜合授信支持。公司上下還積極自救,控股股東、管理層通過在二級市場購買公司債券及優先票據、提供免息及無抵押貸款等方式支援公司,其中大股東為公司提供免息無抵押借款50.55億港幣。另據集團管理層透露,2022年到期的公司債券已全部如期償付完畢,沒有出現任何違約或延遲支付本息的情況,保持了良好的信用記錄。
去年12月召開的中央經濟工作會議強調,要確保房地產市場平穩發展,實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作,滿足行業合理融資需求,有效防範化解優質頭部房企風險。
政策支援優質房企 融資進展良好
2023年新年開始,樓市更為積極的政策信號正在持續釋放,住房和城鄉建設部負責人表示要以「精準拆彈」的方式來化解風險,支援優質國有房企和優質民營房企,改善企業資產負債狀況,滿足企業合理的融資需求。
今年春節後,碧桂園融資再獲新進展:在境內發行本金總額為人民幣200億元的中期票據已獲准註冊,成為春節後獲批儲架式註冊發行的首家房企,也是獲批規模最大的房企之一。另外,公司186億公司債的發行計劃亦已獲上交所受理。
有投資機構分析認為,當下進一步改善優質民企龍頭資金面狀況的措施正在持續落地,優質民營房企融資情況正在得到有效改善。隨着供需兩端全國性政策的加速釋放,政策正在形成合力,走向新一輪寬鬆周期。
事實上,隨着改善優質房企資產負債表計劃的實施,優質民營房企的信用風險已經大幅降低。
堅守產品交付 權益銷售達3,574.7億元
面對2022年的樓市寒冬,碧桂園整體經營保持穩健,守住了產品交付、債務償付、經營安全的底線,展現出優質房企的韌性與實力。
據年報資料顯示,公司全年共實現權益合同銷售額約3,574.7億元,權益合同銷售面積約4,450萬平方米。全年總去化率達65%,權益回款金額約3,324.8億元,權益銷售回款率93%,連續7年達到90%以上。從核心盈利指標來看,報告期內碧桂園實現營業收入4,303.7億元,毛利、股東應佔心淨利潤分別為328.8億元、26.1億元。
事實上,去年房地產市場疲弱、需求不振,房企在銷售端面臨極大壓力。克而瑞統計顯示,行業TOP100房企2022年累計銷售規模同比降低41.6%,業績普降態勢明顯。行業面臨困境,碧桂園也很難獨善其身,不過相對而言其同比表現好於百強房企平均水平,凸顯公司韌性。2022年,集團連同其合營企業和聯營公司累計交付近70萬套房屋,交付量高居行業榜首。
土儲資源豐富 支撐未來業績
此外,2022年碧桂園分別在佛山、張家口、蘭州等地獲取低溢價率的土地,截至期末已獲取權益可售資源約9,555億元,土儲資源豐富,能夠對公司未來業績形成有力支撐。管理層表示,當前房地產市場已經進入了全新的發展階段,商業模式和競爭格局也發生了極大變化,公司整體投資將會圍繞人口流動、產業佈局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變數進行優中選優,聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位,實現增量資產的效益兌現。隨着一系列支援性政策陸續出台,加上疫情防控措施全面優化,經濟復蘇帶動市場需求逐步釋放,春節後房地產市場形勢已出現企穩向好態勢。中指研究院監測資料顯示,2023年頭兩個月TOP100房企銷售總額同比下降4.8%,較去年同期降幅大幅收窄29.2個百分點,其中TOP100房企2月單月銷售額環比、同比均實現明顯增長,市場回暖苗頭初現。
今年銷售態勢向好
截至2023年2月,碧桂園實現權益合同銷售金額約248.5億元,在新推盤較少的情況實現權益銷售環比增長,呈現恢復向好態勢。春節過後,碧桂園各項目有序復工復產,截至3月3日,全國已復工項目標段數達1,343個。投資機構分析認為,供給側的支持或逐漸傳導至需求側,形成良性迴圈,2023年隨着需求端因城施策的激勵政策陸續推出落地,房地產銷售或將企穩復蘇,未來碧桂園等優質龍頭房企將從行業集中度提高中受益。