深圳內望:5月樓市持續整固 太子灣一枝獨秀

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5月份深圳樓市成交情況是新房住宅網簽2,787套,環比下滑20.5%;二手住宅過戶2,788套,環比下滑12.7%。

新房及二手房成交量雙雙回落,反映市場總體狀況還是繼續疲軟;同時,新房與二手房成交量接近,一半一半五五開。過去市場旺盛的時候,新房與二手房成交量,大概是三七開,新房佔30%,二手房佔70%。市場低迷的時候,新房與二手房佔比倒過來,新房佔70%,二手房佔30%。目前的市況,佔比是五五開,反映市場正在整固。

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大市缺乏發展方向

五月份市場上沒有甚麼重大消息,大市缺乏發展方向。過去市場旺盛的時候,打壓的調控政策就會隨之而來,避免市場過度火爆。近年來市況低迷,按理來說,扶持的調控政策應該會出台。但是目前為止,深圳僅僅是4月20日取消了銀行貸款掛鉤參考價,沒有其他動靜。從目前政策效果來看,只不過是政策發布之後的兩天市場情緒有所回升,之後又迅速歸於平靜。政策效果不佳反而讓市場觀望的氣氛不斷提高。一方面的客戶按兵不動,另一方面的開發商及小業主,卻是心急如焚,雙方博弈,愈演愈烈。

對房價升值信心跌至谷底

在房住不炒的大背景下,疊加人才房、安居房集中上市,對房價構成極大的壓制。客戶都是買漲不買跌,當前客戶對房價升值的信心跌到谷底,自然而然,購買欲也同樣在低點水準。如果房價預期還要跌的話,就代表愈早買就愈貴,等一等是更加明智的決定。

反過來,如果房價預期已經見底,未來升值可期的話,自然可以重新吸引客戶入市。所以,現在最關鍵的因素,就是大家對房價預期的變化,走高還是走低,決定成交量是否可以恢復正常。

開發商及小業主陷兩難

另一方面,開發商及小業主都處在兩難的局面,如果降價促銷,客戶對房價未來的預期不是更加悲觀嗎?但是選擇不降價,好像又沒有甚麼辦法去打動客戶在這個時候買房。房子賣不出去,庫存量就會擴大,將會增加資金壓力,嚴重影響公司營運。所以開發商處於糾結狀態,降價難,不降價也難,最後很難下決定,只好選擇觀望,不敢開盤,把推盤的節奏放緩。

雖然大市觀望氣氛籠罩,但是五月份還是有個別樓盤可以成功跑出來,開盤開出紅盤。今年深圳首「開去化」最高項目,是越秀潮樾府。首開銷售11.6億元人民幣,去化率96%,成績斐然。在這樣的市況下,還可以成功突圍,背後除了產品過硬以外,行銷工作細膩,專業到位也非常重要,開發商與代理公司的強強聯手,更加是銷售的信心保障。

橫空出世的「神盤」

行內人都知道,項目開盤是最關鍵的節點,也是銷售量最大的爆點。開盤之後通常就變成持銷階段,銷售情況就會逐級而下,最後慢慢變成尾盤。可是5月份深圳橫空出世,誕生一個堪稱今年全國行銷典範的神盤﹕太子灣。

太子灣可以說是逆市飄紅,市況下行,銷情卻一枝獨秀。持銷變熱銷,不是新開盤,銷情更勝開盤。項目愈賣愈火,銷售熱度不是逐步向下,反過來是拾級而上,不斷升溫,工作日也變成周末,成為天天開單的傳奇項目。

深圳內望:5月樓市持續整固 太子灣一枝獨秀
中原地產華南區總裁兼 深圳中原董事總經理鄭叔倫