根據住建局公布，深圳4月一手住宅成交3,502套，環比下滑34.0%；二手住宅成交4,877套，環比回落28.2%，一二手成交都下滑了近三成左右，市場總體表現較為低迷。當前困擾深圳樓市的主要因素是資金流動性問題，政府近期加大打擊經營貸，嚴查資金來源，將購房資金卡的很死，導致市場向房地產市場流動的資金大幅收緊。
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多地防止經營貸流向深圳樓市
是次嚴控資金流動性是從深圳開始，各地紛紛開啟跟進加強監管，僅4月就有包括廣州、佛山、東莞、紹興等城市出台相近政策，同樣是嚴控資金走向，防止經營貸流向樓市。
在目前的政策背景下，現在市場上的購房者大概可以分為這幾類。一種是有心無力，購房者資金不足，希望通過借貸來獲得首付款來購房。在銀行資金審查、貸款審批非常嚴格的情況下，想購房就比較困難了。第二種是有力無心，自身資金足夠，但是資金來源有瑕疵，他們擔心用來購房會不會被追究，哪怕按揭貸款已經審批，但是如果發現了首付資金來源有問題的話，銀行也可以隨時要求提早還清貸款。
第三種是有心有力，本身有錢，資金來源也很清晰。他們在市場上追逐更好的投資選擇，目前住宅是被打壓的物件，這部分人群就在市場上不停的尋找其他機會，包括公寓、商鋪、小產權等等。
小產權交易將進入嚴查期
深圳小產權問題在全國最為嚴重，其實小產權只是坊間說法，嚴格來說是沒產權，從法律上看屬於違法建築。近來深圳小產權熱度高漲，政府開始大力打壓小產權，避免市場資金流入風險更高的小產權，避免小產權泡沫進一步擴大。
政府近期多次強調禁止小產權交易，無論是村委過戶還是律師見證，小產權交易都不受法律保護。可以預見，接下來的一段時間，小產權交易將進入政府嚴查期。政府打壓小產權是正確的做法，小產權交易風險大、糾紛多，即便是住宅被打壓的情況下，還是建議大家不要碰這種無產權的房子，一旦出事就得不償失了。
市場觀望氣氛濃
總體來說，嚴格的調控政策下，市場正處於過渡階段。以前一直都是上有政策，下有對策，短暫的調整後，市場就會重新回到平穩階段。但是現在大家好像還沒找到方向，還在不停去尋找不同的投資機會，找不同的辦法克服政策。但是這次政策的確太嚴厲，針對性比較強，一針見血。市場上還沒找到很有效的應對手段，市場處於觀望狀態。持續的低迷也導致市場上有些二手房業主叫價開始鬆動，政策剛出來時，業主心態還是比較強的，降價意願不高。以前業主放賣、放租也很快就可以成交，現在成交時間明顯拉長。急售的業主開始調低叫價，雖然不是主流，但是也有出現降價成交案例。
發展商4月推盤慢
新房來看，4月發展商推盤節奏還比較慢，開盤量比較少。近期政策比較多，發展商也在觀望，沒有熱點新盤出來拉動，市場比較冷清，以尾盤、加推為主。整個4月一二手都比較平淡，一手沒有新開盤，沒有焦點，沒有話題，哪怕有一些，影響力也很弱。發展商也刻意壓制熱銷氛圍，避免市場受到刺激。但預計5月開始，新房推盤量會有較大幅度的提高，並且不少熱點樓盤推出，市場氛圍有望逐漸回暖。
深圳市場低迷，資金正向周邊城市流動。最近流向比較多的是中山，深中通道很快就要開通了，深圳到中山的距離大幅度縮小，兩地交通就很方便了。而且中山房價跟深圳落差比較大，吸引資金往中山流入。深圳一直以來都是扮演比較重要的引擎作用，深圳房價上漲，不可避免的會拉升周邊城市的上漲。古話說，水往低處流，當深圳房價高漲的時候，就會有一部分人群、資金被分流到臨深區域。
無隔離通關困擾深港兩地
困擾深圳另一個問題是，深港之間依然無法做到無隔離通關。從去年底到現在，雙方不停地推遲放開通關隔離限制，並且目前還沒有具體的時間表。反而因為印度疫情的大爆發，變異病毒令疫苗的效果存疑，讓疫情管控再添變數。
五一之後，深圳反而收緊了對香港入境的隔離政策。通關的不便或多或少對深圳房地產市場有影響，港人來深圳置業少了很多。以前通關區域港人、港深交流比較活躍，對商鋪價格、租金等都是支撐力量，雖然不是主流，但也是不小的支持。當然，現在內地去香港置業的也少了，但是香港即便缺少了內地資金，樓市還是很火爆。背後原因，一是因為香港沒有什麼行政手段去調控樓市，主要還是靠稅費來調控市場。二是香港市場存量資金很多，對樓市的支持力度很大。
深圳疫情控制的好，樓市卻比較低迷；香港疫情比較嚴重，房地產反而很火爆，從此可以看出市場起落跟疫情關係不大，主要還是跟政策、資金關係較大。深圳資金緊張、政策嚴厲，市場就低迷。香港資金多、管控放鬆，樓市就繁榮。
