中國擁有大量的物業建築設施，帶來非常龐大的能源消耗及碳排放。2020年9月，中國國家主席習近平宣佈中國二氧化碳排放力爭於2030年前達到峰值，努力爭取2060年前實現碳中和。同年，中央鼓勵住房及城鄉建設加強物業管理，強調智慧城市、數據化及提升設備設施的智能水平。
金榜集團兼能效通智慧科技有限公司（下稱NXT，能效通）行政總裁黃銘斌透露，集團早在2019年底已預見物業空間數據化的趨勢，估計在內地約600億平方米建築面積空間當中，超過一半需要進行數據化發展，惟目前市場只有1-2%物業落實比較完整的數據化，仍有很大的發展空間。現時市場正摸索發展方向，相信在疫情緩和後兩三年，這個需求會迎來爆發式突破，而大灣區正是該集團的市場目標所在，作為先鋒的NXT總部，便位於深圳。
採訪：王文斌
編輯：鄭會強
Presented by：WAW Creation
黃銘斌（David Wong）擁有逾20年專業資本市場、金融投資及資產管理經驗。他2019 年5月加入金榜集團為集團行政總裁，看中了粵港澳大灣區的機遇以及配合國家鼓勵提升物業智慧服務和設施智能化管理水平的大方向，目標帶領集團由一個提供多元化金融服務平台擴展成為包括智慧物聯網科技業務的企業。2020年，集團收購合併NXT能效通智慧科技，並於2022年初收購安華理達風險資產管理。將大灣區深圳、廣州及香港作為發展物業數據化業務的基地，為全國物業空間提升價值。
傳統設施管理工作主要依賴人力資源，既花時間又費精神。黃銘斌指出，很多設施管理都沿用傳統方法，管理效益不足，有機會出現人為錯誤，去不到視線以外地方，也做不到24/7全天候監察，所以有需要將空間數據化以了解物業情況，將以往不知道或做錯的管理部分修正，好處是可補人員的不足，制定可預測的管理方案。
提供無間斷在線率及準確數據
有別於運用閉路電視監察管理，NXT的空間數據物聯網方案是在指定物業空間放置感應器及設備，24小時無間斷收取數據，傳送到軟件平台進行收集、計算及評估，再轉化為有用資訊，通過雲端發送給客戶知悉，讓客戶隨時隨地了解物業空間現況。黃銘斌解釋，要做到數據可靠，系統的穩定性非常重要，當中要做到無間斷在線率及高度準確度。例如他們在虹橋機場項目便放置了十萬個感應器，需要無間斷接收數據，如果系統不穩定容易「斷線」，很多資料就不會完整。又例如偵測機電房的溫度、濕度、聲音及震盪，假如十個感應器有三個不準確，整體估算就會出錯。現時，NXT已做到95%以上在線率及98%以上準確度，可為客戶提供穩定可靠的數據訊息。
建立基礎 增強行業認知
NXT正積極開拓物業數據化市場，現階段的短線目標是建立基礎，收集大量數據，做好空調減排、能源管理、數字運維等後台（Back-End）工作，再配合前台（Front-End）的人工智能，為客戶提供物業數據化方案。黃銘斌表示，當客戶有初步體驗後，公司中線發展會聚焦改變物業管理公司傳統觀念及固有管理模式，令客戶願意在更多空間採用方案。長線可為大型物業集團，例如商業大廈及購物中心提供方案，亦可為經濟型酒店（Budget Hotel）監察房間異常狀況，處理房間人數過多、跳單（房間無出租但有人使用）等問題。
黃銘斌坦言，要開拓空間數據化市場並不容易，因為很多物業管理公司已建立行之有效的物管系統，對於要作出改動或會感到猶豫。他希望企業能夠明白，空間數據化方案具有效益，可達到節能、減少人為錯誤及物管風險、提升客戶體驗、物業價值及競爭力。而且相關開支不多，只是作系統增值並不會有大量改動。
內地步伐較港快
對比內地物業數據化的步伐，黃銘斌坦言，內地接受程度較高，有很多參考案例可讓客戶看到效益，因此比較願意去做。反觀香港在應用方面進度較為保守，或許企業認為未有迫切性的關係，較少用於提升設施效能及減排方面，一般只用作監察漏水或洗手間設施，例如在輸水管道及中央空調等不同地方放置感應器，以多維度數據組合進行24小時監察，及早預測及解決漏水風險。他強調，數據化方案成本不高，但可帶來相當高的效益。只需十餘萬至數十萬元已可為物業進行簡單配置，將能效提升，將風火水電等物管風險減到最低。
減碳數據化 有利進行金融交易
減碳是其中一項空間數據化的工作，要清楚了解減排成效，就需要將資料數據化。黃銘斌指，物業一般以中央空調最為耗電，可佔物業營運成本的六成。NXT提供的方案可即時為物業減少10-15%用電，在與設施管理團隊建立良好溝通後，甚至可逐步將用電減至20-30%。
最近，港交所與廣州碳交所簽訂合作備忘錄，探索碳金融領域的合作機遇。黃銘斌表示，廣州碳交所是中國七大碳交易試點交易所之一，2021年碳排放配額現貨成交達2,751萬噸，如能落實合作，絕對有利香港及大灣區發展；日後更可經香港跟國際碳交易市場接軌，定價會更具權威性。他估計交易行業首先會聚焦電力公司及重工業等大量碳排放的企業，隨後逐步到輕工業、商業及住宅物業。而現階段要做到碳排放認證，仍需收集大量數據，才能計算及追蹤碳足跡，以解讀設施的碳排放量。
5G網速 成就物業數據化市場
除了物業數據化需求趨勢，5G網速發展為市場發展帶來決定性影響。以往網絡傳輸速度慢，無法將感應器採集的大量數據上傳至雲端系統，因此以往只能做到追蹤通報，無法滿足人工智能需要每分每秒傳輸大量數據，進行數據記錄（Datalog）的需求。
5G的出現令數據化物聯網得以實現，以NXT現有方案為例，他們利用感應器監察洗手間的運作情況，實時收集及通過網絡上傳綜合數據，以評估空間內的氣味、燈光、人流及逗留時間、洗手盆及廁格的使用量等。以一個設有四格廁所的洗手間為例，每月的數據量已超過10GB。黃銘斌強調，由於數據量龐大，所以對網速及低延遲性有很高的要求。以往傳統智能洗手間，會以配置電池的感應器監察洗手液使用情況，價錢貴又要監察電池電量，做法並不聰明。現以人工智能收集數據，可帶來更高的成本效益。
洗手間管理人員通過一幅數據圖，就可以對洗手間情況一目了然，知悉何時需要清潔、補充洗手液及廁紙等用品，甚至掌握使用者有否長時間靜止，出現暈倒的情況。
NXT能效通
NXT能效通總部位於深圳，是大中華區領先的物業管理智慧物聯網服務商，主要為國家重點工程及主要物業持份者提供碳減排和能效/後端設施（包括電力、中央空調、通風、照明、消防、水管道等）數碼管理解決方案。
藉物聯網科技經驗和優勢，近年團隊更積極推動香港市場，重點發展人工智能環境監測服務，針對為物業集團包括商用物業、酒店、商場、洗手間等不同場景提供前端（包括環境變化應用、人的行為模式檢測、用戶體驗、客戶日常管理等）數字管理解決方案。
另外，2022年初金榜集團旗下聯營上市公司收購了安華理達風險資產管理。安華理達總部位於廣州，在大中華有相當豐富的信用調查、企業風險評估和盡職調查、資產處置和大數據分析服務經驗，最近為響應和配合企業可持續發展的大趨勢，利用自身現有業務平台優勢，亦積極發展為企業提供ESG（環境、社會和管治）盡職調查服務。
案例一：減排節能
項目：Aeon永旺/吉之島百貨
位置：深圳
面積：25,000平方米
IoT部署目的：減少碳排放，精細化管控能耗、改善中央空調管理、精簡優化日常操作
IoT部署後效果：
– 提供24/7物業空間數據
– 實現無人現場操作，可遠程啟停
– 1分鐘不到就可完成開關機
– 故障及異常秒級警告
– 每年減排節能28%
– 獲得深圳市政府補助
案例二：數字化運維
項目：保利西海岸
位置：廣州
面積：930,000平方米
IoT部署目的：提高設施安全保障、降低人工巡查頻率、提高設備管理技術水平、支撐片區集中維保改革
IoT部署後效果：
– 設備房24/7數據可視化
– 專業人做專業事
– 設施巡檢人工減少90%
– 設備運行報表更實時、準確
– 避免設備房事故多起
– 釋放三個工程專業主管
– 設施維保有的放矢
案例三：人工智能洗手間
項目：香港某商場洗手間
位置：香港
IoT部署目的：收集和整合洗手間環境數據、改善設備故障盲點、提升對第三方服務供貨商的管理
IoT部署後效果：
– 提供24/7數據
– 多維度單一傳感器把環境數據化
– 透過人工智能交叉分析16種基本參數
– 設備故障及異常告警
– 室內空氣質素監測
– 人流與消耗品管理
– 人流模式數據化分析
– 設備運行數據分析
– 降低清潔和消耗品資源消耗
案例四：人工智能連鎖酒店
項目：某連鎖式酒店
位置：中國
IoT部署目的：收集和整合酒店間環境資料、提升房間管理、實現房間和前後臺接合
IoT部署後效果：
– 提供24/7資料
– 多維度單一感測器把環境資料化
– 透過人工智能交叉分析16種基本參數
– 設備故障及房間異常告警
– 房間超載預測
– 跳單情況解決
– 室內空氣質素監測
– 房間潔淨程度預測
– 即時資料與前臺反映
