中国拥有大量的物业建筑设施，带来非常庞大的能源消耗及碳排放。 2020年9月，中国国家主席习近平宣布中国二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和。同年，中央鼓励住房及城乡建设加强物业管理，强调智慧城市、数据化及提升设备设施的智能水平。
金榜集团兼能效通智慧科技有限公司（下称NXT，能效通）行政总裁黄铭斌透露，集团早在2019年底已预见物业空间数据化的趋势，估计在内地约600亿平方米建筑面积空间当中，超过一半需要进行数据化发展，惟目前市场只有1-2%物业落实比较完整的数据化，仍有很大的发展空间。现时市场正摸索发展方向，相信在疫情缓和后两三年，这个需求会迎来爆发式突破，而大湾区正是该集团的市场目标所在，作为先锋的NXT总部，便位于深圳。
采访：王文斌
编辑：郑会强
Presented by：WAW Creation
黄铭斌（David Wong）拥有逾20年专业资本市场、金融投资及资产管理经验。他2019 年5月加入金榜集团为集团行政总裁，看中了粤港澳大湾区的机遇以及配合国家鼓励提升物业智慧服务和设施智能化管理水平的大方向，目标带领集团由一个提供多元化金融服务平台扩展成为包括智慧物联网科技业务的企业。 2020年，集团收购合并NXT能效通智慧科技，并于2022年初收购安华理达风险资产管理。将大湾区深圳、广州及香港作为发展物业数据化业务的基地，为全国物业空间提升价值。
传统设施管理工作主要依赖人力资源，既花时间又费精神。黄铭斌指出，很多设施管理都沿用传统方法，管理效益不足，有机会出现人为错误，去不到视线以外地方，也做不到24/7全天候监察，所以有需要将空间数据化以了解物业情况，将以往不知道或做错的管理部分修正，好处是可补人员的不足，制定可预测的管理方案。
提供无间断在线率及准确数据
有别于运用闭路电视监察管理，NXT的空间数据物联网方案是在指定物业空间放置感应器及设备，24小时无间断收取数据，传送到软件平台进行收集、计算及评估，再转化为有用资讯，通过云端发送给客户知悉，让客户随时随地了解物业空间现况。黄铭斌解释，要做到数据可靠，系统的稳定性非常重要，当中要做到无间断在线率及高度准确度。例如他们在虹桥机场项目便放置了十万个感应器，需要无间断接收数据，如果系统不稳定容易「断线」，很多资料就不会完整。又例如侦测机电房的温度、湿度、声音及震荡，假如十个感应器有三个不准确，整体估算就会出错。现时，NXT已做到95%以上在线率及98%以上准确度，可为客户提供稳定可靠的数据讯息。
建立基础增强行业认知
NXT正积极开拓物业数据化市场，现阶段的短线目标是建立基础，收集大量数据，做好空调减排、能源管理、数字运维等后台（Back-End）工作，再配合前台（Front-End）的人工智能，为客户提供物业数据化方案。黄铭斌表示，当客户有初步体验后，公司中线发展会聚焦改变物业管理公司传统观念及固有管理模式，令客户愿意在更多空间采用方案。长线可为大型物业集团，例如商业大厦及购物中心提供方案，亦可为经济型酒店（Budget Hotel）监察房间异常状况，处理房间人数过多、跳单（房间无出租但有人使用）等问题。
黄铭斌坦言，要开拓空间数据化市场并不容易，因为很多物业管理公司已建立行之有效的物管系统，对于要作出改动或会感到犹豫。他希望企业能够明白，空间数据化方案具有效益，可达到节能、减少人为错误及物管风险、提升客户体验、物业价值及竞争力。而且相关开支不多，只是作系统增值并不会有大量改动。
内地步伐较港快
对比内地物业数据化的步伐，黄铭斌坦言，内地接受程度较高，有很多参考案例可让客户看到效益，因此比较愿意去做。反观香港在应用方面进度较为保守，或许企业认为未有迫切性的关系，较少用于提升设施效能及减排方面，一般只用作监察漏水或洗手间设施，例如在输水管道及中央空调等不同地方放置感应器，以多维度数据组合进行24小时监察，及早预测及解决漏水风险。他强调，数据化方案成本不高，但可带来相当高的效益。只需十余万至数十万元已可为物业进行简单配置，将能效提升，将风火水电等物管风险减到最低。
减碳数据化有利进行金融交易
减碳是其中一项空间数据化的工作，要清楚了解减排成效，就需要将资料数据化。黄铭斌指，物业一般以中央空调最为耗电，可占物业营运成本的六成。 NXT提供的方案可即时为物业减少10-15%用电，在与设施管理团队建立良好沟通后，甚至可逐步将用电减至20-30%。
最近，港交所与广州碳交所签订合作备忘录，探索碳金融领域的合作机遇。黄铭斌表示，广州碳交所是中国七大碳交易试点交易所之一，2021年碳排放配额现货成交达2,751万吨，如能落实合作，绝对有利香港及大湾区发展；日后更可经香港跟国际碳交易市场接轨，定价会更具权威性。他估计交易行业首先会聚焦电力公司及重工业等大量碳排放的企业，随后逐步到轻工业、商业及住宅物业。而现阶段要做到碳排放认证，仍需收集大量数据，才能计算及追踪碳足迹，以解读设施的碳排放量。
5G网速成就物业数据化市场
除了物业数据化需求趋势，5G网速发展为市场发展带来决定性影响。以往网络传输速度慢，无法将感应器采集的大量数据上传至云端系统，因此以往只能做到追踪通报，无法满足人工智能需要每分每秒传输大量数据，进行数据记录（Datalog）的需求。
5G的出现令数据化物联网得以实现，以NXT现有方案为例，他们利用感应器监察洗手间的运作情况，实时收集及通过网络上传综合数据，以评估空间内的气味、灯光、人流及逗留时间、洗手盆及厕格的使用量等。以一个设有四格厕所的洗手间为例，每月的数据量已超过10GB。黄铭斌强调，由于数据量庞大，所以对网速及低延迟性有很高的要求。以往传统智能洗手间，会以配置电池的感应器监察洗手液使用情况，价钱贵又要监察电池电量，做法并不聪明。现以人工智能收集数据，可带来更高的成本效益。
洗手间管理人员通过一幅数据图，就可以对洗手间情况一目了然，知悉何时需要清洁、补充洗手液及厕纸等用品，甚至掌握使用者有否长时间静止，出现晕倒的情况。
NXT能效通
NXT能效通总部位于深圳，是大中华区领先的物业管理智慧物联网服务商，主要为国家重点工程及主要物业持份者提供碳减排和能效/后端设施（包括电力、中央空调、通风、照明、消防、水管道等）数码管理解决方案。
借物联网科技经验和优势，近年团队更积极推动香港市场，重点发展人工智能环境监测服务，针对为物业集团包括商用物业、酒店、商场、洗手间等不同场景提供前端（包括环境变化应用、人的行为模式检测、用户体验、客户日常管理等）数字管理解决方案。
另外，2022年初金榜集团旗下联营上市公司收购了安华理达风险资产管理。安华理达总部位于广州，在大中华有相当丰富的信用调查、企业风险评估和尽职调查、资产处置和大数据分析服务经验，最近为响应和配合企业可持续发展的大趋势，利用自身现有业务平台优势，亦积极发展为企业提供ESG（环境、社会和管治）尽职调查服务。
案例一：减排节能
项目：Aeon永旺/吉之岛百货
位置：深圳
面积：25,000平方米
IoT部署目的：减少碳排放，精细化管控能耗、改善中央空调管理、精简优化日常操作
IoT部署后效果：
– 提供24/7物业空间数据
– 实现无人现场操作，可远程启停
– 1分钟不到就可完成开关机
– 故障及异常秒级警告
– 每年减排节能28%
– 获得深圳市政府补助
案例二：数字化运维
项目：保利西海岸
位置：广州
面积：930,000平方米
IoT部署目的：提高设施安全保障、降低人工巡查频率、提高设备管理技术水平、支撑片区集中维保改革
IoT部署后效果：
– 设备房24/7数据可视化
– 专业人做专业事
– 设施巡检人工减少90%
– 设备运行报表更实时、准确
– 避免设备房事故多起
– 释放三个工程专业主管
– 设施维保有的放矢
案例三：人工智能洗手间
项目：香港某商场洗手间
位置：香港
IoT部署目的：收集和整合洗手间环境数据、改善设备故障盲点、提升对第三方服务供货商的管理
IoT部署后效果：
– 提供24/7数据
– 多维度单一传感器把环境数据化
– 透过人工智能交叉分析16种基本参数
– 设备故障及异常告警
– 室内空气质素监测
– 人流与消耗品管理
– 人流模式数据化分析
– 设备运行数据分析
– 降低清洁和消耗品资源消耗
案例四：人工智能连锁酒店
项目：某连锁式酒店
位置：中国
IoT部署目的：收集和整合酒店间环境资料、提升房间管理、实现房间和前后台接合
IoT部署后效果：
– 提供24/7资料
– 多维度单一感测器把环境资料化
– 透过人工智能交叉分析16种基本参数
– 设备故障及房间异常告警
– 房间超载预测
– 跳单情况解决
– 室内空气质素监测
– 房间洁净程度预测
– 即时资料与前台反映
