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地产寒冬,如何穿越周期?碧桂园中报展现韧性和稳健

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过去两三年,面对调控和疫情影响的内地房地产市场,可以说持续受压,市场低落已成共识。今年上半年亦不例外,「冷风」频仍;有资料显示,业绩出现亏蚀的上市房企,超过50家!际此困局,房企要「活下去」,无非就是要「保交楼」,同时更必须有一个健康的「身体」,以及绝对少不得的充足现金流!

碧桂园(02007.HK)8月30日发布2022年中期业绩报告显示,上半年公司销售业绩继续领跑行业,回款率保持高位,负债持续走低,经营性现金流保持净流入。在充足的现金流和今年再无到期外债下,「筑底」前行!

会上,碧桂园总裁及执行董事莫斌在谈到三道红线问题时,指出碧桂园将在2023年中期之前自然实现从黄档到绿档的调整。

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面对宏观大环境影响,中国指数研究院发布的资料显示,上半年首百名房企销售额均值仅356.4亿元(人民币,下同),同比下降48.6%。而碧桂园虽业绩也下滑,但整体表现仍然平稳。上半年累计实现权益合同销售额达1,851亿元,持续领跑,且累计销售的同比变化率亦优于行业百强。至于权益回款方面,现金回款约1,703亿元,权益回款率92%,已连续7年回款率保持在90%以上的区间。

地产寒冬,如何穿越周期?碧桂园中报展现韧性和稳健
今年上半年,碧桂园在214个城市如约交付超过25万套房;部分更交楼时连房产证亦已办妥!

以现金流为核心平衡资产负债和利润表

过去一段时间,不断有房企「债务违约」,房企的财务情况,惹人关注。但财报显示,碧桂园经营状况良好,现金流稳健,且可动用现金充足。上半年,公司总借贷约2,936.77亿元,较去年底的3,179.22亿元,下降了7.626%。同时,资产负债表亦好于预期,净负债率维持在48.1%,净经营性现金流持续为正。

碧桂园集团总裁莫斌指出:「为确保公司能够顺利穿越周期,期内,公司把重心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上,通过经营性现金流去偿还高成本、期限短的融资,进一步优化债务结构。」

融资畅顺今年再无外债到期

再看大家关注的债务问题,早于6月,碧桂园提前以现金回购7月到期的美元票据,总额约4.11亿美元,由于碧桂园积极偿债、回购,年内已无到期美元票据,目前境内有两笔债达到可回售状态,合计40亿元;今年下半年没有到期的直接融资。此外,目前碧桂园融资管道畅通多元且总额可观,例如5月以来,作为首批信用保护工具发债示范房企,碧桂园、龙湖等5家民企相继成功发债。此前,碧桂园还与招商银行、中国农业银行广东省分行签订了150亿元及400亿元的战略合作协定,用于地产并购及保障性租赁住房业务。

去年下半年至今,碧桂园境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元,是为数不多能进行全品种融资的民营房企。此外,莫斌表示,目前碧桂园在交易商协会和中债信用增进公司的支持下,也在推进中票的发行。

保交楼下半年再交付50万套

一个「健康」的房企,保交楼不但是份内事,对市场稳定和信心恢复更事关重大。今年上半年,碧桂园在214个城市,如约交付1,070批次,超过25万套房;下半年更计划交付50万套!

要成功全方位保交楼,离不开整体经营。碧桂园精确监控每个特定城市四类库存(有预售证未售面积、在建未有预售证面积、拿地未开工面积、未来12个月计画供地面积)、月均销售面积和平均开盘时间等指标,将目标城市或区域的供需情况按照库存短缺、库存合理、供应过量进行动态分类,并在此基础上对目标城市或区域做出积极进入、机会进入、暂不进入的投资决策。以2021年为例,在其监控的367个地级市、省级直辖县级市以及自治州及地区中,库存供应过量状态的只有约14%,剩余86%都处于库存合理或者健康状态;至于256个三四线城市中,处于库存短缺或合理状态的达90%。

品质管控抓「细节」 强化不同体系

莫斌曾强调:「不追求规模,追求高品质,我们聚焦的是做一成一。既要做好今天,也要看到明天。」

在质量管控上,碧桂园狠抓「细节」,开展工程区域联检、材料联合抽检、桩基飞检及优化、交付维保等工作。统计显示,2021年,碧桂园获得省级及以上工程奖项共162个,广厦奖候选项目新增11个。由今年开始,碧桂园进入强基行动2.0,进一步强化工程管理体系,完善技术标准体系,从领导一线督查、现场经验交流、固化管理行为,以及狠抓关键工序、动作标准化,以达成专案交付的口碑相传。


地产寒冬,如何穿越周期?碧桂园中报展现韧性和稳健
截至今年7月,博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用。

布局高科技地产生态链

围绕房地产主业,碧桂园同时也重点布局高科技地产生态链,短短数年间,已取得不俗成绩。这里说的,是2018年7月成立的碧桂园集团子公司广东博智林机器人有限公司,该公司聚焦建筑机器人、BIM数位化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用,以打造新型建筑施工组织方式。

建筑机器人发扬光大

据资料显示,截至今年7月,博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖28个省份超550个项目;累计交付超1,200台,累计应用施工超1,000万平方米。今年6月,碧桂园更整合其科技建造体系上下游关键内部资源,成立科技建筑集团,依托BIM数字化、新型装配式建筑、建筑机器人自动施工等新技术、新体系,推动产业生态升级,通过应用科技建造体系对内全承接及对外拓展代管代建、EPC施工总承包、劳务分工等工程。

莫斌在发布会上表示,与传统建造体系相比,科技建造体系具有安全、低碳环保、高品质、高效率、经济效益佳等显著优势,能够助力建筑业高品质发展。 「博智林机器人的全面应用和实施,与主营业务相辅相成,相信在未来的市场中能够发挥更大的作用,创造更大的价值。」

地产寒冬,如何穿越周期?碧桂园中报展现韧性和稳健
碧桂园集团总裁莫斌认为,建筑机器人未来对主营业务发展,一定会像老虎插上翅膀一样……为公司带来更多的收益,给投资者带来更大的回报。 」