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深圳内望:七月楼市持续低位整固市场期待刺激政策出台

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从住建局资料看,7月深圳新房住宅过户量为3,317套,环比上升10.3%;二手住宅过户量为2,036套,环比下滑9.1%,整体市场依然较为低迷。 7月份市场持续观望,没有什么特别消息,市场好的时候,没有消息就是好消息;但是市场不好的时候,没有消息反而是坏消息。

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现在大家都在期待刺激政策出台,但是因为深圳是一线城市,政策出台还是比较谨慎,所以一直没有任何利好的政策出现。在市场需要扶持的时候,没有消息反而对市场是利空。

同时,7月深圳疫情再度来袭,管控措施加强,虽然感染个案不多,但是措施还是比较严格,因为若是在疫情最开始出现的情况选择躺平的话,后面很有可能会一发不可收拾。深圳陆续有多个社区或者大厦出现病例,采取封闭式管理,社区或者是大厦就只能只进不出,导致不少客户根本出不去或者进不去社区看楼。同时,包括部分发展商、仲介公司等从业人员,也被封闭管理,正常的经济活动受到不同程度影响。


新盘去化率不断下降

市场虽然出现利空因素,但是7月新房成交还是有所增长,究其原因,就是政府加速预售证的审批程式,因此,最近两个月,市场推盘量明显增加了,其中,六月推盘量达到今年最高峰,七月虽然有所减少,但也为今年第二高。由于备案资料有所延迟,导致七月新房成交量继续增长。虽然推盘量增加,但去化率去化率其实还是逐步下降。以往市场好的时候,很多「日光盘」出现;市场稍差一点,也能卖个七八成;再到后面五成就算很好了;现在开盘平均能卖三成已经很理想。

开盘去化率不断下降,那么除了开盘的关键节点外,开盘后的持续销售变得更为重要,开发商需要为打持久战作准备。回笼资金速度变慢了,对发展商资金链是一个很大的压力。

发展商现在面临两个选择,是要利润还是要快速回笼资金,如果是要利润的话,价格可能还是会比较坚挺;如果是要快速回笼资金的话,价格上必须要有所让步。以前发展商是想尽办法突破限价,后来市况回落,大多项目是按照备案价卖,现在市况低迷,售价已经出现低于备案价了。

部分发展商把资金回笼放在第一位,情愿让利去追求资金回笼速度,导致发展商之间的竞争也愈来愈严重。以前大家资金充足,每平方米你卖5万,我卖6万,大家都尽力往贵里卖,追求利润最大化。现在市场上客户少,大家出货压力大,价格都斗便宜,你打九折,我打八折,发展商之间都各出奇谋,来抢占市场所剩无几的客户。这样的价格战,对房地产市场来说并不是一个好的局面。


二手市场继续困难

二手房方面,还是没有什么政策,但新房的大量推出,或多或少都会抢占二手房的客源;加上很多社区封了不给看,也会影响二手房的交易。

二手楼跟售楼处不一样,售楼处被封的几率远低于社区。社区一封,整个社区二手房交易停滞,二手交易受疫情影响要大于新房。另外,发展商「内卷」严重,价格掉下来也会影响二手楼交易。如果一二手倒挂不严重,客户会流回二手。但是现在新房新一轮的调价,一二手的倒挂又变的比较大了。

现在要看二手业主愿不愿意跟进,如果二手业主不愿意降价,而发展商在调价,新房的吸引力在增加,二手房的吸引力减少。此消彼长之下,对二手房吸引了打大折扣。二手房业主面临比较大的竞争,发展商缺钱的情况下,都以比较吸引人的条件去抢占客户资源。所以,二手业主会比较被动,部分不愿意降价卖的业主,情愿选择先出租,务求减小供楼压力,以观望态度来度过目前的困难。总体来说,二手市场还是比较困难。


跨城置业开始恢复

近期市场上发现有些外地客户过来深圳置业,包括广州、北方等地客户,虽然深圳疫情有点反覆,但相对全国还是比较稳定,跨城置业的情况恢复出现。同样,深圳客户出去置业也增加,临深楼市随着东莞放开限购,也久违的迎来了一波行情。之前东莞对于深圳客户来说还是有很多限购政策,但是7月除了莞城、松山湖等核心地段外,限购都已经放开了。

据前线同事反应,近期临深的东莞专案,客户量增加了三倍多,放开限购刺激了原来有兴趣但是没有资格买房的客户去看房。某种程度上,深圳跟外地客户的流动,在疫情控制后,正在逐步恢复当中。

最后,虽然7月份市况还是不怎样,但是大家对于深圳后市也不用太悲观,从东莞放开限购后的销售反弹情况来看,相信深圳在可见的未来,只要政策稍微放松,对于成交量的支持作用还是很大的。大家需要对市场有信心,相信只要有适当的政策支持,深圳市场就会逐渐恢复过来。

深圳内望:七月楼市持续低位整固市场期待刺激政策出台
深圳中原董事总经理郑叔伦