深圳内望:最黑暗时期已过静待谷底反弹佳音

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據深圳市住建局2023年1月1日披露,2022年深圳一、二手住宅合計成交約5.6萬套,其中一手成交34,441套,二手21,701套,合計56,142套,比2021年同期少四成。考慮到2021年也是下行市況,2022年的成交量,與過去正常年份比較的話,降幅達到六成以上,可以說是近年來市況最低迷的時期,創十五年來新低。俄烏戰爭,國際間衝突升級,世界經濟陷入衰退,內地疫情反反覆覆,嚴重影響正常工作及生活。

回顧2022年,首先是延續2021年的低迷市況,2022年開局繼續低迷,春節假期前成交量稀疏。春節假期後,過去都會出現的小陽春首次失約,成交未見起色。疫情防控措施增加,全民核酸檢測頻繁,深圳被喻為檢都,到處都有檢測站,每天做核酸變成深圳人的例行公事,對經濟復常帶來壓力,經濟不好,客戶擔心收入減少,對樓市抱觀望及謹慎態度,導致成交量低位徘徊。

深圳内望:最黑暗时期已过静待谷底反弹佳音
深圳中原董事总经理郑叔伦

Presented by:WAW Creation


去年第二季 成交量低位反彈

第一季度,雖然市況低迷,但是房住不炒依然不斷強調,首當其衝就是開發商,特別是過去很激進,採用高槓桿策略的就更加陷入危機。面對房企資金壓力的局面,與其等待政府救市,倒不如自救,層出不窮的降價及低首付等促銷手段,對銷售還是起到一定作用,成交量開始從低位反彈,熱度持續到二季度。回頭看看,2022年的二季度,已經是全年最旺的時期了。


準買家愈降價就愈不敢買

專案輪流降價,開發商「內捲」情況愈演愈烈,最大的得益者肯定是客戶,特別是之前一直在看房的客戶,自己心儀的房子價格掉下來,應該很開心才對吧,但是現實卻恰恰相反。樓市總是買漲不買跌,當想買的房子在加價,客戶總是心裏慌張,急忙湊數去埋單。反過來,當想買的房子在降價,客戶心裏變得沒底,一直在懷疑人生,愈降價就愈不敢買。


下半年調控政策開始轉向

踏入下半年,樓市調控政策開始轉向,各地方陸續出台不同程度的鬆綁政策,取消限購、取消限價、取消限貸等等聲音此起彼落,唯獨就是深圳一直按兵不動。其他金融手段也加入到救市行列,又減息,又降準,特別是鼓勵銀行對房企借貸,挽救房企的意圖非常明顯。救市就要從源頭開始,解決房企潛在爆雷的風險,讓客戶對樓市重拾信心,市場才能有望復常。

二十大會議之後,未來發展方向更加明確,人民經濟概念的推動,突顯穩定經濟發展的信心,成功扭轉大家對經濟悲觀的看法,重拾信心很重要。

臨近年底,對於房地產支援的資訊不斷釋放,重新把房地產作為支柱產業,對開發商來說,是個非常有力的支援信號,加上融資通道的放寬,各大房企終於可以鬆一口氣,見到未來的曙光。在資金周轉得到緩解的情況下,預計開發商不再依賴降價手段,打價格戰等「內捲」行為相信將會逐步減少,房價有機會在目前這個水準,在底部整固。

深圳内望:最黑暗时期已过静待谷底反弹佳音
鄭叔倫認為,把握趨勢才能順勢而為,他相信深圳在新的一年,無論是房價,還是成交量,絕對值得期待!    (資料圖片)


疫情防控放開 市場表現不及預期

除了經濟及房地產政策轉向,疫情防控措施也在2022年底進行調整,從管控到放開,但是市場表現不及預期,從業人員及客戶同時感染,嚴重影響市場正常運作,成交量不升反降。所有政策及措施,實施的過程中,總是需要磨合期,不可能一針見血那麼快,特別是重大生態的重構,絕對需要足夠的時間,才能看到明顯的效果。


今年值得期待

雖然2022年經歷了15年來最差的市況,但是正所謂物極必反,無論是經濟發展方向、還是房地產政策調控、乃至於疫情防控措施,全部都開始轉向。把握趨勢,才能順勢而為,房地產市場最黑暗的時期,相信已經過去了,前面就是曙光了,無論是房價,還是成交量,2023年絕對是一個值得期待的年份。