5月份深圳楼市成交情况是新房住宅网签2,787套,环比下滑20.5%;二手住宅过户2,788套,环比下滑12.7%。
新房及二手房成交量双双回落,反映市场总体状况还是继续疲软;同时,新房与二手房成交量接近,一半一半五五开。过去市场旺盛的时候,新房与二手房成交量,大概是三七开,新房占30%,二手房占70%。市场低迷的时候,新房与二手房占比倒过来,新房占70%,二手房占30%。目前的市况,占比是五五开,反映市场正在整固。
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大市缺乏发展方向
五月份市场上没有什么重大消息,大市缺乏发展方向。过去市场旺盛的时候,打压的调控政策就会随之而来,避免市场过度火爆。近年来市况低迷,按理来说,扶持的调控政策应该会出台。但是目前为止,深圳仅仅是4月20日取消了银行贷款挂钩参考价,没有其他动静。从目前政策效果来看,只不过是政策发布之后的两天市场情绪有所回升,之后又迅速归于平静。政策效果不佳反而让市场观望的气氛不断提高。一方面的客户按兵不动,另一方面的开发商及小业主,却是心急如焚,双方博弈,愈演愈烈。
对房价升值信心跌至谷底
在房住不炒的大背景下,叠加人才房、安居房集中上市,对房价构成极大的压制。客户都是买涨不买跌,当前客户对房价升值的信心跌到谷底,自然而然,购买欲也同样在低点水准。如果房价预期还要跌的话,就代表愈早买就愈贵,等一等是更加明智的决定。
反过来,如果房价预期已经见底,未来升值可期的话,自然可以重新吸引客户入市。所以,现在最关键的因素,就是大家对房价预期的变化,走高还是走低,决定成交量是否可以恢复正常。
开发商及小业主陷两难
另一方面,开发商及小业主都处在两难的局面,如果降价促销,客户对房价未来的预期不是更加悲观吗?但是选择不降价,好像又没有什么办法去打动客户在这个时候买房。房子卖不出去,库存量就会扩大,将会增加资金压力,严重影响公司营运。所以开发商处于纠结状态,降价难,不降价也难,最后很难下决定,只好选择观望,不敢开盘,把推盘的节奏放缓。
虽然大市观望气氛笼罩,但是五月份还是有个别楼盘可以成功跑出来,开盘开出红盘。今年深圳首「开去化」最高项目,是越秀潮樾府。首开销售11.6亿元人民币,去化率96%,成绩斐然。在这样的市况下,还可以成功突围,背后除了产品过硬以外,行销工作细腻,专业到位也非常重要,开发商与代理公司的强强联手,更加是销售的信心保障。
横空出世的「神盘」
行内人都知道,项目开盘是最关键的节点,也是销售量最大的爆点。开盘之后通常就变成持销阶段,销售情况就会逐级而下,最后慢慢变成尾盘。可是5月份深圳横空出世,诞生一个堪称今年全国行销典范的神盘﹕太子湾。
太子湾可以说是逆市飘红,市况下行,销情却一枝独秀。持销变热销,不是新开盘,销情更胜开盘。项目愈卖愈火,销售热度不是逐步向下,反过来是拾级而上,不断升温,工作日也变成周末,成为天天开单的传奇项目。