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深圳内望:楼市需更强政策力度刺激

深圳内望:楼市需更强政策力度刺激

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深圳5月份的新房住宅成交,按住建局资料,合共1,877套,环比下降34.2%;二手住宅成交2,318套,环比上升24.6%。整体而言,目前市况还是低迷,究其原因,主要不离以下数点。

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疫情存不确定元素

首先,Omicron(奥密克戎)传播力很强,防控难度大,很难完全清零,疫情反复带来不确定性,因为说不定什么时候深圳又会爆发新一轮。

疫情的不确定性因素,其实对经济影响不小,防控也浪费大量人力物力,大家对经济的前景相对转趋悲观。在这种情况下,政策调控希望能跟市场对冲,政府出政策去支持楼市是比较明确的方向。经济不好带来压力,对房地产的支持力度会对应加大。现在的问题不是政策到底会不会出台,而是到底是什么时候出台,市场正在期待。

深圳内望:楼市需更强政策力度刺激
深圳中原董事总经理郑叔伦

降息有作用欠效果

第二,5月央行降息,只能说有作用,但没效果。有作用的是,毕竟降低了购房成本,以贷款一百万元计(人民币,下同),每个月能节省91元,一年大概1,000元,多少是能省点钱。但有没有效果则不好说,因为市场好的时候,本身客户就很想买,每年还可以省一千块,肯定更好,等于火上浇油,愈烧愈猛。但现实是现在市场很冷,买方比较强势,自然期待更大的优惠。

所以,降息与降价对比,差距太大了。现在降息之后一年可以省1,000元,但是以100万的房价看,打折1%,就是1万元。现在发展商打折促销远不止1%,有些比原来推出的价格甚至是低10%,那就是10万元!

1,000元降息跟开发商促销的折扣10万元相比,可以忽略不计。现在的降息作用可以说是冰上浇油,何来反应!所以说降息有作用,但是没效果。 5月虽然全国都降息,但是对全国楼市的刺激基本没有太大作用。

各城各策如履薄冰

这也反映很多客户在期待更大的政策,全国各城市都在陆续出政策,但很难拿准力度;既要担心出台政策没效果,就等于白做;但也怕力度太大,太有效果,万一市场又疯狂,会被问责;毕竟房住不炒还是摆在这里。所以现在每个地方出政策都非常谨慎,这段时间「最出名」当数南京,政策发布仅2小时,就被撤回。各个地方如履薄冰,想出政策,又不知道怎出。

回到深圳,5月全国超过百城出了政策,深圳也有预期,在这种预期中,客户反而变得更加观望,想知道到底会不会出,出了又会有什么效果。所以,市场变得比较困难,在政策预期笼罩下,反过来导致客户观望。可见的是,整个市场并没有按预期速度回暖,还是低速反弹,距离回到过去正常水准,还有较大差距,反映现在市场需要更强大的政策力度刺激才行。

豪宅出现「日光盘」

在观望时期,相对没那么观望的,可能就是资金雄厚的有钱人,刚需客户可能观望程度会多一点,做决定会更谨慎。所以,对比刚需、刚改,5月份豪宅的表现更好。 5月两个豪宅盘,海德园和招商仕林臻邸,表现不错,深圳「日光盘」再现。市场好的时候,很多盘「日光」;现在市场不好,「日光盘」只属个别。当然,豪宅先行之后,会不会带动其他板块,也不排除有这个机会。不管怎么样,「日光盘」的出现,对深圳楼市也是比较好的强心剂,大家会觉得其实深圳购买力还是可以的。

这两个盘,他们的性价比,特别是跟周边二手参考价去对比,有一定优势。反映了现在客户买房,房价还是决定性因素,最有效刺激需求的就是价格。除了这两个盘,个别在售楼盘推出一些工抵房、特价房,市场反应也比较好。市场上有大幅降价的楼盘销售情况都比较理想,也能够把需求释放出来。但接下来要释放需求,发展商也陷入两难,要不就等政府出政策,要不然就降价让利自救。

外地豪客垂青豪宅

另外,这次全国受疫情的影响还是很大,但深圳疫情防控表现相对较好。所以,有些其他城市的有钱人,对深圳印象还不错。我们观察到的一个现象是,最近深圳的豪宅吸引了一些外地来的豪客来买。近期非深圳本地客户购房的比例在增加,特别是豪宅,不少外地客户来深圳买豪宅。无他,当全国都涨的时候,各城市都有自己的吸引力,但全国都低迷的时候,深圳对比全国其他城市,便成为更可靠、更安全的资产配置选择。虽然全国都有压力,但亦更凸显深圳的吸引力,从而令到其他地方的豪宅客户愿意来深圳购买优质资产,不是买刚需,而是买豪宅。或许上海完全解封后,不排除也会多一批上海客户来深圳置业。