2022年深圳房地产市场低迷，成交量创15年以来的低位，特别是二手房交易量，全年仅仅有2万多套，只是上海一个月的交易量，实在非常惨澹。
深圳过去正常的年份，二手房的一年交易量应该在10万套水准；按照这个水准计算，2022年只有正常的百分之二三十，从去年的角度看，是低处未算低。
但如用今年的视角，则是有很大的反弹空间，如果能够回到正常的水准，今年比去年的升幅，可以达到百分之四百，即是猛涨4倍多。
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去年的四大不利因素
2022年之所以低迷，究其原因，主要是四个利空因素：1、经济不振，2、疫情防控，3、房地产调控政策，4、有限度通关。
正所谓物极必反，根据钟摆原理，事情发展到尽头，就会掉头往相反方向走。目前市场共识是最坏的情况已经过去，去年的利空因素，正在逐步往反方向发展，从利空走向利好，去年的利空，变成今年的利好。
全球疫情期间，严重影响正常的经济活动，无论是外贸，还是内需，都有不同程度的影响。纵观世界，不同国家的经济增长，不是负增长，就是放缓，大家生活都不容易。后疫情时代，全球各国都在努力恢复正常，集中精力发展经济，大家众志成城，共同发力，今年国内经济有望转向，低位反弹，重拾升轨。经济好，人民收入提高，又会刺激消费，对房地产是绝对的利好。
房地产从严打到放开
去年的疫情防控措施，主要是通过检测，筛选感染者，然后进行隔离。每天检测变成日常，社区封控，甚至是售楼处封控，都会突发而至，无论是二手房交易，或者是新房销售，均受到不同程度的干扰。今年的疫情防控措施已经转向，从严管到放松，把疫情降级，乙类乙管，不用再天天检测，社区也打开，人员往来复常，房产销售活动回复正常。
要拉动经济发展，少不了房地产行业，所以过去打压房地产的政策也开始转向，从严打到放开，各地方城市已经逐步取消之前的严控政策。房地产行业重新被列为国家支柱产业，反映出救市的决心，所以取消之前的调控政策是大势所趋，只是不同城市先后顺序有分别。如果取消调控政策，没有达到预期的效果，不排除后面还会推出支持的政策，从而达到房地产行业重拾动力。
新增需求是强心针
最后一个是通关因素，深港两地互通频繁，互惠互利，共同发展。因应防疫需要，通关需要被隔离，导致近乎封关的状况，拖累两地的经济发展。去年封关是利空，今年通关就是利好，全部关口已经重开，近日每天往返两地人次达到28万，深圳关口区域重现人潮，人山人海，好不热闹。港人在深圳买房情况陆续出现，新增的需求，将会对疲软的深圳房地产市场，打下一支强心剂。
