深圳内望:市场信心增强一二手成交回升

深圳内望:市场信心增强一二手成交回升

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按住建局资料,4月份深圳新房住宅成交2,851套,环比下滑0.3%;二手住宅成交1,860套,环比上升66.5%。

由于住建局网签资料存在滞后性,实际市场情况与资料有所不同,从前线同事反映,无论一手还是二手,成交量皆显著回升,市场气氛持续回暖。

总体利好大于利空

目前影响深圳房地产市场表现的,主要还是由三大决定性因素主导:政策、疫情以及经济。政策上,全国层面的大宽松来临,主要二线城市都纷纷松绑,反观深圳目前虽然还没有什么政策落地,但放松的预期正在增加,也有助增强了客户的信心。小部分客户想饮「头啖汤」,想抢在政策落地之前进入市场,担心等到政策真的落地后就太迟了,因为可能房价又开始涨了。总括而言,政策因素对市场利好是比较积极的。

疫情方面,3月份深圳曾封城一周,防控措施取得效果显著,疫情基本上很快得到有效控制,民生与经济活动逐渐恢复正常。深圳与上海的严峻形势相比有如天壤之别,疫情恢复快的深圳,也有利于房地产市场升温。经济方面,封城等措施对深圳经济还是造成了较大压力,居民收入不确定性增加,对深圳房地产市场也是有所影响。综合三方面来看,总体利好还是大于利空的,因此,4月市场在往好的方向发展。

深圳内望:市场信心增强一二手成交回升
深圳中原董事总经理郑叔伦

个别新盘「去化」近九成

新房方面,部分发展商看到市场回暖,推盘的信心加强,观望气氛一扫而光,特别是到月底,多个专案拿证推出,新推的几个专案总体销售还是不错的,个别项目去化也达到将近九成。当然,目前市场行情跟市场火爆时比较,还是有一定差距,但是已经是近这几个月少见的比较热闹的时候了,市场已经从低位反弹,给了购房者比较好的信心。

二手房方面,增长比新房差一些,深圳政策上还没放松,二手房参考价还没调整,二手房恢复程度不及预期。新房反应会比二手房快,新房量大且集中推,发展商也更容易做决策,导致新房对市场影响大,也容易适应市场变化。

土拍市场表现火热

土地市场,4月底深圳第一轮集中土拍,8宗地全部触顶成交,5宗达到竞配建上限后摇号,土地市场表现火热。相较去年,本次土拍商品房销售限价有所提高,不仅给了发展商拍地的信心,也给了购房者信心,市场已经触底,相信房价下跌空间已经不大,购房者入市意愿也增强。整体看,4月首先回暖的是新房,二手房相对失色,表现也会滞后一些,但相信慢慢也会追上来,不用太过悲观。

各置业群体表现有别

4月各类置业群体表现也大不尽相同:

1/ 对刚需来说,政策影响相对没那么大,因政策打压的对象也不是他们;经济影响反而更大,资金是刚需首要考虑的因素。经济不明朗会影响收入,刚需客户购买的欲望被压制,会更加慎重,刚需回暖的速度没有想像中那么快。

2/ 对于改善型刚需来说,经济条件会好一点,但是没有名额,资金也有点不足。可能需要卖掉原来的房产来套现以及腾出购房名额,才能再去购置房产。在市场好的时候,存量房流转快,但是现在二手交易量锐减,卖二手房比较困难,这样的话将会破坏了一二手转换的链条。有些客户看中了一套新房,但是需要将自己的二手房先卖出去,没卖出去就腾不出资金和名额,换不了房,市场的流动性被严重破坏了。

3/ 豪宅市场方面,经济不好对有钱人的影响相对小一点,反而富人对政策相对敏感,这次的政策宽松,对豪宅客户刺激最大,豪宅市场比过去活跃了不少,富人更加有前瞻性,对政策的敏感度高。

4/ 对投资者来说,以往是等房价涨了卖出去赚差价,但是现在很多投资者改变了投资策略,他们更加偏好两类物业。一个是价格偏低的公寓,同样是居住用途,属于价格洼地;另外一类是写字楼、商铺等物业,发展商让利比较大,近期抄底的也不少。

商办产品投资者策略变长线

投资者购买商办产品,策略从短期炒房变成了长线持有,每个月收租,赚取稳定收入,回报高的物业,收益率也可以达到5、6厘,普遍已经高于贷款利率了。也就是说买了商办物业之后出租,不仅有人帮忙还月供,还有机会赚取额外的收益,从投资角度来说比较划算。因此,最近一段时间,写字楼、商铺、公寓等产品关注度明显比较过去增加了不少。