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深圳楼市

深圳楼市内望:购房资金收紧新房供应不足

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根据住建局公布,深圳4月一手住宅成交3,502套,环比下滑34.0%;二手住宅成交4,877套,环比回落28.2%,一二手成交都下滑了近三成左右,市场总体表现较为低迷。当前困扰深圳楼市的主要因素是资金流动性问题,政府近期加大打击经营贷,严查资金来源,将购房资金卡的很死,导致市场向房地产市场流动的资金大幅收紧。

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多地防止经营贷流向深圳楼市

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深圳中原董事总经理郑叔伦

是次严控资金流动性是从深圳开始,各地纷纷开启跟进加强监管,仅4月就有包括广州、佛山、东莞、绍兴等城市出台相近政策,同样是严控资金走向,防止经营贷流向楼市。

在目前的政策背景下,现在市场上的购房者大概可以分为这几类。一种是有心无力,购房者资金不足,希望通过借贷来获得首付款来购房。在银行资金审查、贷款审批非常严格的情况下,想购房就比较困难了。第二种是有力无心,自身资金足够,但是资金来源有瑕疵,他们担心用来购房会不会被追究,哪怕按揭贷款已经审批,但是如果发现了首付资金来源有问题的话,银行也可以随时要求提早还清贷款。

第三种是有心有力,本身有钱,资金来源也很清晰。他们在市场上追逐更好的投资选择,目前住宅是被打压的物件,这部分人群就在市场上不停的寻找其他机会,包括公寓、商铺、小产权等等。

小产权交易将进入严查期

深圳小产权问题在全国最为严重,其实小产权只是坊间说法,严格来说是没产权,从法律上看属于违法建筑。近来深圳小产权热度高涨,政府开始大力打压小产权,避免市场资金流入风险更高的小产权,避免小产权泡沫进一步扩大。

政府近期多次强调禁止小产权交易,无论是村委过户还是律师见证,小产权交易都不受法律保护。可以预见,接下来的一段时间,小产权交易将进入政府严查期。政府打压小产权是正确的做法,小产权交易风险大、纠纷多,即便是住宅被打压的情况下,还是建议大家不要碰这种无产权的房子,一旦出事就得不偿失了。

市场观望气氛浓

总体来说,严格的调控政策下,市场正处于过渡阶段。以前一直都是上有政策,下有对策,短暂的调整后,市场就会重新回到平稳阶段。但是现在大家好像还没找到方向,还在不停去寻找不同的投资机会,找不同的办法克服政策。但是这次政策的确太严厉,针对性比较强,一针见血。市场上还没找到很有效的应对手段,市场处于观望状态。持续的低迷也导致市场上有些二手房业主叫价开始松动,政策刚出来时,业主心态还是比较强的,降价意愿不高。以前业主放卖、放租也很快就可以成交,现在成交时间明显拉长。急售的业主开始调低叫价,虽然不是主流,但是也有出现降价成交案例。

发展商4月推盘慢

新房来看,4月发展商推盘节奏还比较慢,开盘量比较少。近期政策比较多,发展商也在观望,没有热点新盘出来拉动,市场比较冷清,以尾盘、加推为主。整个4月一二手都比较平淡,一手没有新开盘,没有焦点,没有话题,哪怕有一些,影响力也很弱。发展商也刻意压制热销氛围,避免市场受到刺激。但预计5月开始,新房推盘量会有较大幅度的提高,并且不少热点楼盘推出,市场氛围有望逐渐回暖。

深圳市场低迷,资金正向周边城市流动。最近流向比较多的是中山,深中通道很快就要开通了,深圳到中山的距离大幅度缩小,两地交通就很方便了。而且中山房价跟深圳落差比较大,吸引资金往中山流入。深圳一直以来都是扮演比较重要的引擎作用,深圳房价上涨,不可避免的会拉升周边城市的上涨。古话说,水往低处流,当深圳房价高涨的时候,就会有一部分人群、资金被分流到临深区域。

无隔离通关困扰深港两地

困扰深圳另一个问题是,深港之间依然无法做到无隔离通关。从去年底到现在,双方不停地推迟放开通关隔离限制,并且目前还没有具体的时间表。反而因为印度疫情的大爆发,变异病毒令疫苗的效果存疑,让疫情管控再添变数。

五一之后,深圳反而收紧了对香港入境的隔离政策。通关的不便或多或少对深圳房地产市场有影响,港人来深圳置业少了很多。以前通关区域港人、港深交流比较活跃,对商铺价格、租金等都是支撑力量,虽然不是主流,但也是不小的支持。当然,现在内地去香港置业的也少了,但是香港即便缺少了内地资金,楼市还是很火爆。背后原因,一是因为香港没有什么行政手段去调控楼市,主要还是靠税费来调控市场。二是香港市场存量资金很多,对楼市的支持力度很大。

深圳疫情控制的好,楼市却比较低迷;香港疫情比较严重,房地产反而很火爆,从此可以看出市场起落跟疫情关系不大,主要还是跟政策、资金关系较大。深圳资金紧张、政策严厉,市场就低迷。香港资金多、管控放松,楼市就繁荣。