深圳内望:深圳成交及房价趋势向下

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八月二手住宅成交2043套,持续下降,除了农历新年月份,成交量低迷已经跌到历史低位。新房成交量虽然是放大,但是主要是备案资料严重滞后,不能反映市场真实情况。从市场观察,八月份整体市场比七月份又再差了一点,市场不断往下走,究其原因,主要是宏观经济和政策叠加因素,双重影响下的必然结果,附加因素还有受奥运会、大学区及土拍三个事件出现所影响。

深圳内望:深圳成交及房价趋势向下
深圳中原董事总经理郑叔伦

经济及调控影响

一方面是经济下行压力加大,今年疫情反覆,加上政府开始整顿不同行业,包括教培、平台、资料中心、垄断、医药等,各行各业都开始整顿,导致整体经济也受影响。房地产跟经济息息相关,经济受压或者经济预期下行的时候,买房的欲望就会受影响。因为买房是比较重大及长期的投资,个人会对自己未来的经济收入做评估,如果预计自己收入减少,会比较谨慎甚至不敢去做重大的投资,金额比较大的大宗商品像房产,影响都会比较大。其实,从政府公布的资料看,消费面也在下降,侧面反映了经济压力重重。

第二是,八月东京奥运会的举办,以往也是一样,一到大型的体育赛事,比如奥运会、世界杯等,或多或少都会影响房地产交易量。两者不一定有直接关系,但是很巧合,每次一到大型赛事,房地产都会受到一定影响。也许大家的注意力被分散,心思没有放在买房事情上。

第三是,深圳突然之间撤回原定的集中土拍,大家不知道会发生什么,所以开始观望。后面再重新放出来的时候,政府不仅对土拍的溢价上限从45%下调到15%,而且还在商品房原本限价的基础上再下调了3%-9%,地价、房价都往下调了,市场预期价格也开始下降情绪更加进一步放大。客户买房,一般都是买涨不买跌,当房价下行的信号比较明显的时候,大家观望的情绪就会比较浓,令到市场成交低迷。成交量下降,房价也有下行趋势,已经跟以往成交量不断放大、价格不断攀升有了明显的转势。

土地限价受不少开发商欢迎

此前新房售价是限价的,但土地没有限价,那么开发商拿地的时候,通过市场机制的自由搏击,可能导致土地价格就越抢越高。而由于新房限价,开发商的利润就进一步收窄到一个比较低的水准。这会导致慢慢有些开发商的财政有机会出现问题,最坏的情况可能有部分开发商会因此倒闭。这样一来,就有很多烂尾楼出现,这些结果肯定不是政府想见到的。为了让开发商有合理的利润,其中一个可以采取的方法就是限制土地价格。开发商有合理的利润,就不那么容易倒闭,那么烂尾楼的出现的问题就可以避免,从而整个房地产市场也较为稳定健康。土地限价出台,相信有不少开发商欢迎及愿意接受。相当于新房销售限价之后,很多人都觉得比较合理而愿意去买,而如果很多人都愿意去买,出现供不应求的局面,解决分配的方法,最简单的就是摇号了。将新房买房摇号放到土地出让上,情况是一样的。

第四是,大学区政策的影响,大学区拟推行,很多学区房重新洗牌。以前依靠学区优势而成交比较活跃的区域,比如说罗湖区深中、福田百花园岭等名校片区,市场需要时间来重新定价房价。以前的学区值15万,大学区推行后值多少,大家都在博弈。以前是在学区确定的前提下去买卖,现在都要适应新的交易规则——大学区后房子到底跌到什么水准,这个水准被认可后就是市场价格。亦即是说学区房价格需要时间去建立,短期之内可能成交会有影响,但当市场达成共识,重新找到合理价格后,成交就有望恢复正常。

未来发展 等待市场稳固

总体来说,现在房价下行,成交量下行,价量双双下降已经是趋势,问题只是到底会下行到什么时间?

当然大家没有水晶球,这个很难去预测,只能密切关注市场的表现。当市场下行时,很多人观望不买房,而住房是必需品,不买就会去租房,租房需求就会放大,租金可能就会上涨。租金上涨,租金回报率会上调,当租金回报上升,去到一个比较吸引人水准,可能就会吸引到一些长线的收租客户入市。市场上除了刚需客户,又多了收租客户一起入市支撑,就会令到市场慢慢稳固,稳固之后就会有机会慢慢恢复过来。